EPA Budapesti Negyed 6-7. (1994/4-1995/1)Lees, A.: Elemzések < > Goldfield - Brownell: Világválság

A pénzvilág formát teremt
- a New York-i
Empire State Building felépítése

_______________
CAROL WILLIS

A tanulmány eredetijét ld. in: The Landscape of Modernity, szerk.: David Ward és Olivier Zunz (New York, Russel Sage Fond., 1992) - 166-187. o. Engedélyezett utánközlés.

Az Empire State Building máig jelkép - ama fénykor mementója, amelynek éveiben New York a felhőkarcolók tervezése és építése terén messze megelőzte a világot. Születésének története épp ezért kiváltképp alkalmas lehet mindazon erők megismerésére, melyek a kor magas építkezését formálták. Hiszen e rendkívüli, ám sokban nagyon is tipikus alkotást nem annyira a tervezői zsenialitás, mint inkább a „genius loci”: a világkapitalizmus fővárosának szelleme hívta életre.
      Páratlan magasságával, kivitelezésének példátlan gyorsaságával az „Empire State” voltaképpen azon felhőkarcoló-építési láz látványos betetőzése volt, amely az 1920-as években több mint száz, húszemeletesnél magasabb toronyházat varázsolt a manhattani égboltra. Az épület, amelynek teljes felépítése nem egészen tizenegy hónapot vett igénybe, s amely 380 méter magasan tornyosult az utcaszint fölé - mintegy 60 méterrel felülmúlva az addigi világrekordnak számító Chrysler palotát -, valóban minden tekintetben kivételesnek számított. Annyiban azonban maga is tipikus példája volt az eleve üzleti hasznosításra szánt monumentális irodaépületeknek, hogy mind belső térszerkezetét, mind külső formáját a költségmegtérülés mindenható szempontjai határozták meg. Az Empire State Building ily módon felettébb hasznos esettanulmányként szolgálhat annak megértéséhez, hogy miféle érdekek, miféle belső erők serkentették a manhattani üzleti negyed szédítő iramú fejlődését a nagy gazdasági válság kirobbanását megelőző évtizedben. [1]
      A vállalkozás egész menete a modern tervezés és technológiai célszerűség látványos mintapéldája volt. A kivitelezők 1929 szeptemberében - alig pár héttel a Wall Street-i pénzügyi összeomlás előtt - írták alá a szerződést, s október 1-ével már hozzá is láttak a tervezett toronyház helyét elfoglaló Waldorf-Astoria Szálló lebontásához. A földmunkákkal és alapozással 1930. március 17-ére végeztek, s az első acélváz-oszlopok már április 7-én a magasba emelkedtek. Az építkezés legintenzívebb szakaszában 3500-an dolgoztak az állványokon, naponta felhúzva egy teljes emeletet, így a földkerekség legmagasabb épületét már 1931 márciusára - 45 nappal a kitűzött határidő előtt és a vártnál kevesebb költséggel - sikerült befejezni. Az avatási ünnepélyt május 1-én tartották, amelyen nem kisebb személyiségek vettek részt, mint Franklin D. Roosevelt, New York Állam kormányzója, Jimmy Walker, New York City polgármestere, valamint Alfred E. Smith, volt kormányzó, az Empire State Corporation elnöke. Az átadás időpontja egyébiránt jelképi értékkel bírt, mivel az idő tájt az irodabérleti szerződéseket évről-évre hagyományosan mindig ugyanazon a napon: május 1-én kötötték.
      Ám az Empire State Building nem csupán megépítésének páratlan gyorsaságával tűnt ki társai közül. Leglátványosabb megkülönböztető jegye természetesen 102 emeletnyi magassága volt, amelynek alsó 85 szintjét irodák, további 17 emeletnyi részét pedig a jobbára díszítő funkciót betöltő „árboccsúcs” képezte. E rendkívüli magasságot persze csak egy szokatlanul széles (60 x 130 méteres) alapzat hordozhatta, mely egyben arra is lehetőséget kínált, hogy a torony belsejét - a New York-i magasépítési szabványok engedte határig - nagyvonalú térosztásokkal tagolják. Ám az épület külsejét illetően ennél is markánsabb benyomást kelt a magányos óriás formai egyszerűsége, méltóságteljes elkülönülése. A húszas években, akárcsak manapság, a felhőkarcolók többnyire kisebb-nagyobb bokrokat képeztek - így például a Grand Central Terminal-környéki vagy a Wall-Street menti együttesek -, az Empire State Building azonban a város szívében, a Madison Square és a Negyvenkettedik utca közti jó egy mérföldnyi térségben mindmáig magányosan mered az égnek.
      Ám egyedülálló volta ellenére az Empire State Building éppoly tipikus példája a profitcélú ingatlanbefektetésnek, mint New York vagy bármely nagyváros toronyházainak túlnyomó többsége. A felhőkarcolók szakirodalma, az építtetők szándéka szerint, jobbára két típust különböztet meg: az egyikbe a nagy cégközpontokat, a másikba az üzleti hasznosításra szánt épületeket sorolván. Timothy Pfleuger, amerikai építész egy 1930-ban megjelent cikkében e különbséget abban jelöli meg, hogy míg az üzleti hasznosítású épületek kizárólagos nyereségét a bérbevételek jelentik, addig a cégközpontokat eleve úgy tervezik, hogy „egy-egy komoly vállalkozás főhadiszállásai s egyben legfőbb reklámhordozói legyenek, mely esetben a különleges építészeti hatás kedvéért a tulajdonos rendesen bizonyos többletáldozatra is hajlamos.” [2] New York legmagasabb és leghíresebb korai felhőkarcolói közt nem egy olyan van, mely eredetileg cégközpontnak épült, ezért a tulajdonosi büszkeség - mint Frank W. Woolworth toronyháza esetében - vagy a korporatív tekintély - mint a Seagrams vagy a Chase Manhattan Bank székházain - bizonyos formai extravaganciákban nyert kifejezést. Az Empire State Building azonban nem arra rendeltetett, hogy egy korporatív identitás vagy egy megalomániás énkép megtestesítője legyen.
      Valamennyi üzleti hasznosításra szánt épület első számú „tervrajza” a mérlegkalkuláció, azaz annak megállapítása, hogy a befektetés nyomán milyen maximális megtérülés várható. A „maximális megtérülés” elve nem feltétlenül a legolcsóbb alternatívát jelenti, inkább azt a változatot, amely a ráfordított összeg legnagyobb arányú nyereségével kecsegtet. Miként azt Cecil C. Evens írja The Commercial Problem in Buildings címmel megjelent alapvető munkájában: „Egy épület befektetési értékének próbaköve végső soron a jövedelmezőség mértéke, nem pedig költségeinek nagyságrendje.” [3] Az Empire State Building esetében az általános tömegarányokat, a homlokzat kialakítását, a nyílászárók egész rendszerét legfőképp ez az alapszempont határozta meg. Jóllehet az épület végső formájának kialakítását néhány más, sajátos feltétel is befolyásolta - főként a teleknagyság és a statikai szabványok -, mindazonáltal a tervezés egészében semmi sem játszhatott döntőbb szerepet, mint épp e gazdasági megfontolások.
      Noha a piaci törvények érvényesülése a kereskedelmi hasznosításra szánt épületek esetében több mint nyilvánvaló, a felhőkarcolók szakirodalma nemegyszer egészen más szempontokat követ. Az építészettörténészek ugyanis hajlamosak tanulmányaikat inkább a formai és stílusjegyek elemzésének szentelni a felhőkarcolókban kultúrértékek megtestesítőit látván. [4] A városkutatók és geográfusok ugyanakkor újabb kérdéseket vetnek fel, például, hogy mely városrészekbe települtek a magasépületek (a város térbeni tagozódását meghatározván), s hogy a vállalatok miként tudták hasznosítani ezen új épületeket üzleti tevékenységük fejlesztése, funkciójuk jobb szervezése érdekében. A mind több és egyre magasabb felhőkarcolót tehát a nemzetgazdaság szerkezeti átalakulása, s az egyes cégek fejlődéstörténetének látványos illusztrációjaként tekintették. [5]
      Mindazonáltal a felhőkarcolókat nem értelmezhetjük pusztán a növekvő vállalati igények technikai kielégítéseként, hiszen azok elsődlegesen maguk is üzleti vállalkozások voltak. A húszas évek - csakúgy mint a későbbi évtizedek - magasépületeinek túlnyomó többségét eleve üzleti hasznosításra szánták. Még New York leglátványosabb (s többnyire legköltségesebb, legreprezentatívabb) toronyházainak jelentős részét is tisztán bérirodák töltötték ki. 1932-ben a város 36 legmagasabb (500 láb fölötti) épülete közül 29 irodaház volt (a maradék zömmel szálloda), ám ebből csupán 19 viselte valamely cég nevét, jóllehet még ezek jelentős részét is bérirodaként értékesítették. [6] Néhány nagyvállalat megépítése után eladta cégközpontját, ekképp az építkezést s az épület sorsát valójában ingatlanbefektetésként kezelvén. Cseppet sem túloz tehát a mondás, miszerint „New Yorkban az üzlet az ingatlan”. Hiszen a sok millió négyzetméternyi irodatér, mely a húszas, hatvanas vagy a nyolcvanas évek során megépült, nagyon is meghatározó szerepet játszott a város gazdasági fejlődésében.
      A húszas évek New York-i felhőkarcolóit azon tipikus formai jegyek jellemezték, melyek az Empire State, a Chrysler, a Manhattan Bank, az Irving Trust, s még több tucat névtelen, csupán címével jelölt korabeli toronyház példáján ma is jó láthatók. Az alapszintek lépcsőzetes visszametszése, majd egy karcsú, égbeszökő torony - ezen építészeti tömbkezelés tipikus arányait többékevésbé minden esetben egy 1916-ban bevezetett magasépítési szabványrendelet jelölte ki. Ezen belül aztán az épület további belső tagolását a legnagyobb megtérülés gazdaságossági számításai határozták meg. Az a sajátos formavilág tehát, mely a húszas évek felhőkarcolóit, New York-i utcaképét és összlátványát jellemzi, nem annyira a tervezők és technikusok leleményét dicséri, sokkal inkább a magasépítési szabványok s a gazdaságossági megfontolások eredménye.
      Louis Sullivan 1896-ban írott híres esszéjében: „A magas irodaházak művészi megítélésé”-ben meghirdette a modern építészet azóta kanonizált alapelvét: „form follows function”, azaz a funkcióhoz igazodó forma tézisét. Jelen tanulmányunk annak igazolására hivatott, hogy mivel a bérirodaházak legfőbb funkciója nem egyéb, mint a „pénzcsinálás”, így hát a felhőkarcoló-tervezés axiómáját leginkább a „form follows finance”, azaz a pénzügyi megfontolásokhoz igazodó forma elvében rögzíthetjük.

      Az Empire State Building tervezése: alapterület, magassági és fényviszonyok
      A döntés, hogy a világ első számú felhőkarcolója végül is a Fifth Avenue és a Harmincnegyedik utca délnyugati sarkán álljon, bizonyos értelemben éppoly esetleges volt, mint amilyen vakmerő. E házhelyre eredetileg egy ötvenemeletes, otromba és meglehetősen fantáziátlan épületet akartak emelni, mely részint irodákból, részint előre meg nem határozott rendeltetésű, osztatlan terekből állt volna. Az ötlet, hogy a vállalkozást egy 85 szintes, első osztályú irodaházzá bővítsék, csupán azt követően merült fel, hogy az eredeti kivitelező visszalépett, azaz továbbadta megbízását egy szindikátusnak, amely kezdetben maga is az eredeti terv megvalósításában gondolkodott. A program megváltoztatását egyértelműen a húszas évek végének lázas ingatlanspekulációja sugallta, nemegyszer mesés hasznot eredményező New York-i befektetéseivel. A beruházók ekkoriban új terepet fedeztek fel maguknak a város középső részeiben, ahol a telkek nagyobbak és olcsóbbak voltak, mint a zsúfoltan beépült üzleti negyedben. A Grand Central körzetben összpontosuló toronyházépítés így mindinkább átterjedt más, szórványos övezetekre: a Madison, a Lexington és a Fifth Avenue környékére, valamint a várost kelet-nyugati irányban átszelő Negyvenkettedik utca egész főtengelyére. Az Empire State Building befektetői tehát abban bíztak, hogy az általuk felépítendő torony e polarizálódás legdélebbre eső pontjaként maga is további központtá nőheti ki magát.
      Ám, ha igaz a mondás, miszerint „egy ingatlan három legfőbb értékmérője: a helyszín - a helyszín - és a helyszín”, úgy az Empire State Building építtetőinek bizony eleve komoly hátrányokkal kellett számolniuk. E gigászi toronyház ugyanis épp a nagy vasútállomások felezőtávolságában épült, s noha számos földalatti és magasvasút fut a környékén, ezek egyike sem érinti. A tetejébe a Fifth Avenue ezen - Huszonharmadik és Negyvenkettedik utca közé eső - része nem hivatali, hanem főként hagyományos építésű vásárlónegyed volt, ahol az elegáns divatáruházak vonzása könnyed és eleven életet csalt az utcákra is. A közvetlen környék legmagasabb tömbje, az 1928-ra elkészült Internal Combustion Building noha egy fél utcahosszat elfoglalt, mindössze huszonnyolc emeletes volt. [7]
      A modern urbanizáció jellegzetes mintájaként a korábban lazán beépített, előnyös fekvésű lakónegyedek mindinkább az üzleti élet dinamikus központjaivá váltak. Mindez fokozottan érvényes az Empire State Building közvetlen környékére. A Fifth Avenue ezen része, mely a múlt század elején még hagyományos farmbirtok volt, az 1850-es évekre elegáns családi otthonokkal, újonnan épült, toronysisakos templomokkal gazdagodva hovatovább előkelő negyeddé nőtte ki magát. A majdani felhőkarcoló utcatömbjében állt egykor a fényűző Astor-palota is, a „négyszázak” néven emlegetett hajdani New York-i elit megannyi pazar mulatságának színhelye. Az 1870-es évektől azonban a behatoló üzleti élet mindinkább a maga képére formálta a negyed jellegét. [8] A sugárút hagyományos építészeti léptékét elsőként az Astor-palota déli szárnyára emelt Waldorf Hotel törte meg látványosan, 1893-ban elkészült tizenhárom szintjével. [9] Négy év múlva Astoria néven egy újabb, még magasabb szállót húztak fel mellette, s utóbb a kettő egyesítése révén jött létre a luxuselegancia és az epikuroszi élvezetek legendás fellegvára: a „Waldorf-Astoria”. Ám az 1920-as évek New York-i „jazz-nemzedéke” e viktoriánus kolosszust már avatagnak érezte, mellesleg az épület fenntartása is egyre nagyobb pénzügyi nehézségekbe ütközött. Így hát tulajdonosai, nem bírván ellenállni a telek fejében felkínált csillagászati összegnek, a szállodát végül mindenestől eladták, egyúttal bejelentették, hogy a Park Avenue felsővárosi részén egy egész utcatömböt betöltő, teljesen új és korszerű hotelt építenek helyette.
      A Real Estate Record and Guide 1928 decemberében arról tudósít, hogy a Waldorf-Astoriát megvette a Floyd Brown elnöksége alatt álló Bethlehem Engineering Corporation, s egyúttal közli a régi szálló helyére szánt új, ötvenemeletes toronyház tervrajzát. [10] A 14 millió (sőt teljes költségvonzatával - bérlet-szanálás stb. - közel 17 millió) dolláros vételár azévi rekordnak számított. Shreve és Lamb építészek meglehetősen kezdetleges, számos fogyatékosságot mutató terve egy masszív alapzatú toronyházat ábrázolt, amelynek alsó huszonöt szintjét üzletek és tetszőleges hasznosítású osztatlan terek képezték, míg további huszonöt emeletét bérelhető irodák alkották. Az ormótlan, vegyes funkciójú épület több mint 200 000 m2 összterületet foglalt magába.
      Brown, aki maga is képzett építész volt, s immár nem egy hasonló nagyszabású kivitelező munkát levezetett, éppúgy gondolhatott arra, hogy maga valósítja meg e tervet, mint hogy azt jó pénzért netán továbbadja majd egy újabb befektetőnek. Alig egy hónappal korábban egy ingatlanfejlesztés opciós jogáért 100 000 dollárnyi „foglalót” fizetett, s egyben szerződéses kötelezettséget vállalt további 2 500 000 dollár két részletben történő készpénzbeli kifizetésére is. Noha az első részlet törlesztési kötelezettségének eleget tett, a másodikkal már nehézségei támadtak. Így aztán 1929. április 30-án - egy nappal a fizetési határidő lejárta előtt - egy szindikátus jött létre azzal a céllal, hogy Brown szerződéses jogait s addigi befektetését kiváltva átvegye a terület fejlesztését. Az üzleti tranzakciót Louis G. Kaufman, a „Chatham and Phoenix National Bank and Trust” elnöke irányította, aki korábban immár 900 000 dollár hitelt folyósított Brownnak az első részlet kifizetéséhez.
      Az efféle menetközbeni tulajdonoscserék korántsem mentek ritkaságszámba az üzleti hasznosításra szánt épületek esetében. Hátterükben többnyire kétféle ok húzódott meg: vagy az, hogy az eredeti vállalkozónak időközben finanszírozási nehézségei támadtak, vagy épp az, hogy egy alkalmilag kínálkozó eladás révén jókora haszonra tehetett szert. William A. Starrett (az Empire State Building kivitelező cégének egyik társtulajdonosa) 1928-ban, Sky-scrapers and the Men Who Build Them címmel megjelent könyvében [11] az alábbiak szerint vázolja ennek tipikus menetét. A fejlesztő mindenekelőtt kiszemel magának egy nagyobb épület céljára alkalmas ingatlant (lehetőleg saroktelket), amelynek opciós jogát a kialkudott összeg árán egy évre megszerzi vagy rendes szerződést kötve „lefoglalózza”. Ezt követően megbíz egy építészt, hogy készítsen tetszetős tervrajzot a leendő épületről, s ha az megvan, kellő tájékoztató kíséretében a sajtóban közzéteszi. Az ily módon meghirdetett terv azután mozgásba hozza mindazon brókereket és ingatlanügynököket, akik ismernek vagy legalábbis találni remélnek olyan komolyabb ügyfelet, aki az efféle épületre vevő lehet. Amennyiben sikerül felhajtani valakit, úgy a spekuláns rövid idő alatt jókora nyerereséget kasszírozhat az üzleten. A Chrysler toronyház tervét ugyanezen módszerrel sikerült eladni. Bizonyos telkek az építkezés megkezdése előtt így akár négyszer-ötször is gazdát cserélnek - mint azt Starrett megjegyzi - „eladóit busás haszonhoz segítvén anélkül, hogy akárcsak egyetlen kapavágásra kényszerültek volna.” [12]
      Annak, aki a vállalkozás kivitelezésére végül komolyan elszánja magát, első dolga, hogy a leendő irodaépületre kellő számú bérleti előszerződést kössön, hogy aztán ezek felmutatásával rábírhassa a hitelintézeteket az építkezési költségek finanszírozására. Az efféle hitelek három fő forrástípusát a takarékbankok, a biztosító társaságok, valamint a kötvénykibocsátó mamutcégek képviselték. A legelőnyösebb hiteleket - 5%-os vagy ennél is alacsonyabb kamat fejében - a takarék- és hitelbankok kínálták, ám ezek üzletpolitikája túlontúl óvatos volt, s rendszerint csak az épület összértékének 50-60%-áig vállaltak hitelfedezetet. Ezután következtek a nagyobb biztosító társaságok átlag 5,5% körüli hitelkamataikkal, ám ezekkel is ugyanaz volt a baj, mint a takarékbankokkal, hogy ti. az épület teljes értékére vagy az építkezés összköltségére nem voltak hajlandók hitelt nyújtani. Végül harmadik lehetőségként jöhettek számba a nagy kötvénykibocsátók, amelyek jóllehet magasabb kamatot számoltak fel, az egész vállalkozás finanszírozását magukra vállalták. Az építkezések költségfedezetéül átlag 6%-os kamatozású kötvényeket bocsátottak ki, miközben a kivitelezőre maguk is kamatot vagy kötvénykezelői díjat terheltek. [13] Ezen, építkezésekre specializálódott intézmények az 1890-es években jöttek létre, és az 1920-as évekre már a legkeresettebb finanszírozási formát jelentették. E cégek serényen táplálták a spekuláns ingatlanvállalkozások kielégíthetetlen forrásigényét, s ily módon maguk is nagyban hozzájárultak a túlépítkezés válságjelenségének kialakulásához, hisz nélkülük jó néhány nagyszabású ekkori építkezésnek - tényleges igény és fedezet híján - semmiféle esélye nem lett volna a megvalósulásra.
      A spekulánsok tehát elsőrendű szerepet játszottak az építkezési láz felfuttatásában. 1920 és 1930 között a New York-i irodák összalapterülete mintegy felével (680 000-ről 1 040 000 m2-re) nőtt, és 1935-ig, a nagy tőzsdeválság lezárulásáig, e kapacitás még további 240 000 m2-rel bővült. [14] Ámde míg a manhattani üzleti negyed látványos gyarapodása adekvát válasz volt a békével beköszöntő gazdasági fellendülés növekvő térigényére, az újabb építkezések zöme pusztán a spekulánsok - biztos bérlők és komolyabb szerződések nélkül - keresztülhajszolt, öncélú vállalkozása volt. Ezek az emberek oly magabiztosan hittek akár a piac korlátlan felvevőképességében, akár a maguk korlátokat nem ismerő eladói zsenialitásában, hogy láthatóan még az 1926-1927-ben beálló túlkínálat sem tudta visszafogni a korábbi években felszökött, frenetikus építkezési lázat.
      Ekként a szédítő haszon reménye, a vállalkozás elindításához szükséges aránytalanul csekély tőke s az építkezés hitelfedezetének viszonylag könnyű hozzáférhetősége az ingatlanüzletet hovatovább a gátlástalan nyerészkedés legfőbb prédájává tette. Floyd Brownnak, mint láttuk, mindössze 100 000 dollárra volt szüksége ahhoz, hogy elindítson egy vállalkozást, amelyhez 25 milliós hitelt kívánt igénybe venni. Amikor pedig ötvenemeletes toronyház-építése meghiúsult s jogutódai vakmerően továbbfejlesztették a tervet, az eredeti, 100 000 dolláros befektetés immár egy 50 milliós nagyberuházás katalizátora lett.
      Az új tulajdonosoknak mindenesetre mélyebb volt a zsebük. Miután Louis Kaufman egy általa szervezett és saját bankjával egyesített befektetői szindikátus révén a vállalkozás alaptőkéjét sietve 5 millió dollárra emelte, csakhamar kapcsolatba lépett két másik befolyásos üzletemberrel: Pierre S. du Pont-nal és John Jacob Raskobbal is. E három régi cimborát, akik az idő tájt az ország leggazdagabb emberei közé számítottak, szoros szálak fűzték össze az egymással sokszorosan összefonódott du Pont és General Motors érdekeltségek irányítóiként. Így nem csoda, ha a felkeresett társak érdeklődést mutattak az új vállalkozás iránt, sőt maga du Pont 1929. augusztus 28-i keltű, Kaufmannak írt válaszlevelében mindjárt a pénzügyi részvétel főbb arányaira is javaslatot tett.
      Az ideiglenes konzultatív testület kezdetben Brown eredeti tervének megvalósításában gondolkodott, ám 1929 nyarán, egy közös megbeszélésük alkalmával Raskob felvetette: mi lenne, ha e közepes nagyságú, vegyes rendeltetésű épülettervet egy valóban magas és impozáns, első osztályú irodaház programjává bővítenék. Raskob egy Kaufmanhoz írt, nem sokkal későbbi leveléhez immár egy költségbevételi becslést is mellékel egy ötvenöt és egy nyolcvanemeletes toronyház jövedelmezőségét összevetvén. Az első változat szerint a mintegy 87 000 m2 hasznos alapterületű épület felépítése 45 millió dollárba kerülne, és (90%-os kihasználtsággal számolva) évi 5 120 000 dollár bérbevételt hozna, azaz a teljes befektetett költség bruttó 11,4%-ának éves szintű megtérülését. Ezzel szemben a nyolcvanemeletes változat - mely nem egyéb, mint az iménti 24 x 73 m alapú, ötvenöt szintes toronyház huszonöt emelettel való megtoldása - további 37 000 m2 hasznosítható alapterületével évi 6 300 000 dollár bérbevételt, azaz 12,6%-os megtérülési rátát eredményezne. A becslés során alkalmazott bérleti díjtarifa (az első változatban 3,25, a másodikban 4 dollár/négyzetláb), nem különben az üzemeltetési költségátlag (0,75 dollár/négyzetláb) egyaránt az irodaházak szokásos normáit vette alapul. Ezen számítások tehát, bármily hozzávetőlegesek voltak is, egyértelműen a magasabb irodaház felépítése mellett szóltak.
      Egy nyolcvanemeletes toronyház már jó eséllyel pályázhat a „világ legmagasabb épülete” címre, s ez nyilván nem kis szerepet játszott a magasság végső meghatározásában. A vállalkozás résztvevői utóbb előszeretettel idézték Raskobot mint a magasság megszállottját, aki állítólag folyvást azzal kérkedett, hogy az ő fejében született meg „a világ legnagyobb és legmagasabb épületének” terve. [15] Ám a tervezés e korai fázisában Raskob inkább körültekintőnek, hűvösen számítónak mutatkozott. 1929 augusztusában például így ír egy Kaufmannak címzett levélben:
      „Jelenleg van egy kísérleti feltevésem, miszerint talán képesek volnánk egy kb. 340 000 000 köbláb (hozzávetőleg 964 000 m3) össztérfogatú épületet megépíteni, köblábanként 1000 dolláros költséggel, mely utóbbi immár mindent magába foglalna: a bontási költségeket éppúgy, mint a tervezői és kivitelezői munkadíjakat, a hitelbiztosítást, a bérleti díjakat és illetékeket stb., amelynek felépítése együttvéve tehát nem kerülne többe 34 milliónál. Ha ehhez még hozzávesszük a 16 milliós telekárat, úgy az egész vállalkozás összköltsége mintegy 50 millió dollárra rúgna.” [16]
      A vállalkozás finanszírozására alakult „Empire State Inc.” 1929. szeptember 5-én nyert hivatalos cégbírósági bejegyeztetést. [17] A társaság igazgatótanácsának tagjai: Pierre S. du Pont, John J. Raskob, Louis G. Kaufman és Alfred E. Smith, továbbá Ellis P. Earle, August Heckscher és Michael Friedsam voltak. Al Smith, New York-i ex-kormányzó, akit a társaság 50 000 dolláros éves javadalmazással egyben elnökéül választott, maga is Raskob közeli barátjának számított, hisz az 1928-as elnökválasztás során - amelyen Smith végül is kudarcot vallott - a kampányfőnöke nem más volt, mint Raskob.
      Így hát a középmagas, vegyes rendeltetésű, jellegtelen és átlagos toronyház kezdeti tervéből megannyi apró lépés, kísérleti próbálkozás nyomán hovatovább egy olyan vállalkozás nőtt ki, mely immár az egész világ figyelmét magának követelte. A társaság megalakulásától kezdve az egész programot bombasztikus hírverés övezte. Tanulmányunk azonban e ponton kénytelen elszakadni a napi szenzációk világától, hogy eredeti szándékához híven az üzleti döntések belső logikáját s azok tervezésre gyakorolt hatását próbálja inkább nyomon követni.
      Az Empire State Building tehát szükségképpen magas épület kellett hogy legyen, hisz a borsos telekár (mintegy 2150 dollár/m2) megtérülését csupán a további bérbevétek biztosíthatták, s a telek nagysága úgyszintén lehetővé tette, hogy ezen a helyen - a statikai előírásoknak megfelelve - egy kivételesen magas szerkezetet emeljenek. Így hát a tervezés egész stratégiája azt célozta, hogy az épület önálló dimenzióként - a kor közkedvelt kifejezésével élve -, mintegy „városon belüli városként” magasodjék környezete fölé. A kolosszust 25 000 alkalmazott, további 40 000 ügyfél - összességében maximum 80 000 ember - egyidejű befogadására méretezték. Miként azt a Fortune című korabeli magazin egyik szerzője megállapítja: „Az Empire State Building látványos gesztus, csakugyan. Ha a jövő igazolja az ambíciózus vállakozókat, úgy az épület valóban e gigászi metropolisz új központja lehet. Ha nem, úgy életük végéig hallgathatják kritikusaik nem szűnő gyalázkodását.” [18]
      Az épület végleges formáját döntő mód azon kezdeti paraméterek határozták meg, amelyeket az igazgatóság Raskob javaslata nyomán magáévá tett (azaz: a 34 millió „köblábnyi” össztérfogat 34 millió dollárban megállapított költségkerete). Ám hogyan is jutottak a fejlesztők e konkrét eredményre? Pusztán saját befektetésük legnyereségesebb változatát keresve. A befektetett tőke bruttó megtérülését egy jól bevált formula segítségével számolták ki: az éves bérbevétel becsült értékét elosztván az épület tervezett összköltségével (kivitelezési, pénzügyi és rezsiköltségek, adók stb.) Magát az építési költséget a piaci árszint alapján becsülték fel, s ekképp az Empire State Building egy dollár/köblábban megállapított legelső költségbecslése valóban alig maradt el az utólagos mérlegbeszámoló 1,03 dolláros tényadatától.
      Az egyenleg legkényesebb pontja mindazonáltal épp a bérbevételek éves nagyságrendjének becslése volt. Elvben ugyan csak azt kellett kiszámítani, hogy az adott költségkeret alapján az épületből egységenként hány négyzetláb bérbe adható teret lehet kinyerni (16:1), hogy ezen arányszámot azután köblábakra vetítvén közelítőleg felbecsülhessék, hány köblábnyi épülettér megépítése szükséges 1 m2 bérbe adandó területhez. Az így kapott adatot már csupán a bérleti díj (90%-os kihasználtsággal kalkulált) átlagtarifájával kellett beszorozni. E számítást más-más épületnagysággal tetszőlegesen elismételvén végül a különféle megtérülési arányok könnyű összehasonlítására nyílt lehetőség. Csakhogy a nehézség épp a bérleti díjak reális piaci megítélésében rejlett. Hiszen az idő tájt - mint azt Hamilton Weber ingatlanszakértő a társaság számára készített jelentésében aggályosan megállapítja - nem volt még létező minta, mely alkalmas lehetett volna az Empire State Buildinggel való összehasonlításra. A fenti számítással készített legelső közelítőleges becslés még a befektetett tőke évi 12,6%-os megtérülését ígérte. 1930 szeptemberében (nagyjából az építkezés félidejében) a Fortune ugyanakkor már arról számol be, hogy a tulajdonosok csak mintegy 10%-os éves megtérülésre számítanak. [19] Ez az arány üzleti célú ingatlanbefektetések esetén általában inkább alacsonynak, míg a drága telken épült, igen magas toronyházak között többé-kevésbé átlagosnak számított.
      E kezdeti paraméterek tehát bizonyos általános ingatlanforgalmi számítások, nem pedig egyedi épülettervek eredményei voltak. Sőt, valójában az épületre vonatkozó összes terv és előkészület - a telek megszerzésétől az „Empire State Inc.” létrehozásáig - is kizárólag pénzügyi jellegű volt, s a legkevésbé sem építészeti. A különféle tervváltozatok pusztán matematikai egyenletekben öltöttek testet - az emeletek, köbméterek, üzemeltetési költségek és bevételi becslések egymásnak megfeleltetett számadataiként. Mindezen kalkulációkhoz és jelentésekhez egyetlen hevenyészett épületvázlatot sem csatoltak. Raskob jellemző módon csupán egy augusztus 28-án kelt levelében veti fel, hogy immár ideje lenne egy építészt megbízni a tervrajzok elkészítésével.
      Az új társaság végül is ugyanazt a tervezőirodát kérte fel, amely Brown megrendelésére annak idején még az eredeti, vegyes funkciójú toronyház terveit kidolgozta. Időközben azonban a Richmond H. Shreve és William F. Lamb vezette cég egy újabb társsal: Arthur Loomis Harmonnal bővült, s ekképpen nevét „Shreve, Lamb and Harmon”-ra változtatta. Mindhárom építész veteránnak számított a felhőkarcoló-tervezésben, s a City impozáns tornyai közül jó néhányat „magáénak” mondhatott - egyebek közt épp a Raskob cégei közé tartozó General Motors 1926-ban felépült New York-i székházát. Így hát nem telt sok időbe, amíg korábbi terveik felhasználásával vázoltak egy újabb konstrukciót, mely az eredetinek másfélszeres megmagasítása volt.
      Az igazgatótanács sietve rábólintott a tervre, s megkötötte velük a szerződést. A legfontosabb most egy alkalmas kivitelező cég, a fővállalkozó kiválasztása volt. Rá várt e hatalmas beruházás teljes gyakorlati megvalósítása, azaz hogy egy megállapított díjösszeg fejében a „határidőt és költségvetést maradéktalanul betartva” az új épületet készen átadja a tulajdonosoknak. A fővállalkozó hatáskörébe tartozott a szükséges építőanyagok beszerzése, az alvállalkozói szerződések megkötése, az építési munkák folyamatos irányítása és felügyelete, e munkák havonkénti folyamatos finanszírozása és még számos más gyakorlati teendő. [20] Ám az ilyen méretű munkák levezetéséhez csak kevés kivitelezőnek volt kellő tapasztala, nemkülönben ahhoz elegendő tőkéje, hogy a munkadíjak, gépek és felszerelések tetemes rezsiköltségeit fedezze.
      Az igazgatótanács öt nagy építőipari vállalat vezetőivel tárgyalván végül a „Starrett Brothers & Eken” [21] céggel kötött szerződést. A döntés nem a hagyományos versenytárgyalások szempontjai (a legkedvezőbb árajánlat, stb.) alapján született, minthogy ezúttal bizonyos megfontolások - így a hatékonyság és gyorsaság bizonyítható csúcsteljesítményei - nagyobb súllyal estek a latba. A „Starrett Brothers” - amint a cég nevét ekkoriban közkeletűen rövidítették - referenciaként nem egy látványos, közelmúltbeli sikerrel büszkélkedhetett, egyebek közt a Bank of Manhattan rekordidő alatt éppen akkortájt befejezett hatvanöt szintes székházával, amit különlegesen nehéz szakmai próbatételként a Wall Street egyik legsűrűbb utcatömbjének közepén sikerült felépítenie. Paul Starrett, a cég elnöke egy az új megbízással kapcsolatos interjúban megígérte, hogy az épületet tizennyolc hónap alatt befejezi, és készen átadja a tulajdonosoknak. A munkáért egyébiránt kerek 600 000 dollárt kért. Az igazgatótanács viszont csak 500 000-et ajánlott, és Starrett, bizonyos pénzügyi és biztosítási feltételek módosítása árán végül is elfogadta az alkut. [22]
      Így hát amíg a „Shreve, Lamb & Harmon” tervező iroda a leendő épület háromdimenziós formáját (tömegeit és magasságát) volt hivatott kialakítani, addig Starrették a negyedik, nem kevésbé fontos dimenziónak: az időnek próbáltak érvényt szerezni. „Az idő: pénz” - s ez a kereskedelmi ingatlanok esetében csakugyan könyörtelenül igaz. Az Empire State Building folyó kamat- és adóköltségei becslés szerint napi 10 000 dollárra rúgtak. [23] A kivitelezést tehát azért kellett ilyen feszített határidővel 18 hónapra lerövidíteni, hogy a tulajdonosok a rákövetkező év májusában éves bérletre kiadhassák a frissen megépült irodatereket, s ekként az épület már az 1931-es évben jövedelmet hozzon. Az építkezés gyorsasága ily módon az egész program meghatározó elemévé vált. Hogy a tervezés folyamatát lendületesen előrevigyék, az építészek, kivitelezők és tulajdonosok rendszeres munkamegbeszéléseket tartottak. Ezzel párhuzamosan a tervezők és technikai tanácsadók szoros együttműködésben igyekeztek megoldást találni a felvetődő műszaki problémákra: az alapok kellő szilárdságára, a felvonók, a vízvezetékek, a fűtés és szellőzés masszív rendszereire s a toronyépület szélállóságára. [24] Az egész tervelőkészítés mindössze négy hétig tartott, s eredményeként összeállt a beruházás teljes körű tervezői, műszaki és gazdasági követelményrendje. [25]
      Ettől fogva e munkabizottság által rögzített irányelvek képezték a leendő épület legfőbb tervdokumentációját. William Lamb főépítész utólag így ír erről az Architectural Forum című szaklapban megjelent cikkében:
      „A program rövid és célratörő volt: rögzített költségvetés, az ablak és folyosófal között legfeljebb 28 lábnyi (8,5 m) távolság, ám az ilyen irodaterekből annyi emelet, amennyi csak lehet, a külső borítás: mészkő, a határidő pedig: 1931. május 1. - eszerint az első skicctől az utolsó simításig kerek egy év, hat hónap állt rendelkezésünkre.” [26]
      Az első három szempont - mint azt Lamb kiemeli - az épület tömegarányait és magasságát, míg az utóbbi kettő döntően a homlokzat jellegét volt hivatott meghatározni. [27]
      E program alapján azután az építészek - a mérnökökkel, kivitelezőkkel és bérlemény-közvetítőkkel karöltve - immár hozzáláthattak az épület legcélszerűbb és legnyereségesebb végső formájának kialakításához. Szeptember, október folyamán számos tervet dolgoztak ki a tömegarányok és a magasság lehetséges alternatíváiról, valamennyihez előzetes költségbecslést csatolva. Az operatív bizottság 1929. október 3-i ülésén végül a „K”-jelzésű, 17. tervváltozatot hagyta jóvá. Noha utóbb még jó néhány módosítás történt - egyebek közt olyan jelentősek, mint a szintek számának megváltoztatása vagy az „árboccsúcs” hozzátoldása -, többé-kevésbé most már ez a terv volt az, amely az épület végleges tömegarányait, belső térszerkezetét és egész építészeti jellegét meghatározta. Maga Lamb e „K-változatot” a megelőző „J-variánssal” egybevetve külön kiemelte, hogy az alapszintek robusztus és bonyolult tömegét a felvonók és belső terek megváltoztatásával mennyire leegyszerűsítették, s hogy a világítóudvarok eltüntetésével az egész toronyháznak sikerült jóval egységesebb formát találni. [28]
      Lamb egyúttal arra is kitér, hogy a programterv azon normatív kitétele, miszerint „az ablak és folyosófal között legfeljebb 28 lábnyi távolság lehet”, miként valósult meg az irodák, közlekedő terek és kiszolgáló egységek végleges elrendezésében:
      „A terv logikája felettébb egyszerű. Az épület egy bizonyos központi, blokkszerűen tömörített része szolgál a függőleges irányú közlekedés, a folyosók és mellékhelyiségek céljára. E körül helyezkednek el körkörösen minden irányban a 28 láb mélységű irodák. A szintek alapterülete a felvonók számának csökkenésével maga is egyre kisebbedik. ... A négy magasliftet az épület közepére helyeztük, ezeket egészítik ki a keleti és nyugati oldalon az alsóbb szintek felvonói. Ez utóbbiak fokozatos elmaradásával aztán a toronyház mindinkább megrövidíti a telek hosszanti alapformáját, s egyre jobban közelít az épület tengelyének négyzetes kiképzéséhez. Az eredmény végül az lesz, hogy a magasépítészeti szabványok által előírt lépcsőzetes visszametszések helyett a torony egy masszív ötszintes fundamentumról kiindulva - elölnézetből - töretlen lendülettel szökik a magasba.” [29]
      Az Empire State Building építészeti tömegkezelése tehát közvetlen módon tükrözte a szintenkénti terveket. A visszametszések azon emeleteket jelezték, ahol az oldalliftek véget értek, s a magasabb zónák egyre inkább az épület központi felvonói köré összpontosultak. Abban, hogy a szintbeli szűkítések éppen a 21., 25. és 30. emelet magasságába estek, a New York-i magasépítészeti előírások is jócskán közrejátszottak - e fontos tényezőre utóbb még visszatérünk. Ezúttal azonban inkább a belső térelrendezésre s annak az épület külső formájában való hangsúlyos kifejeződésére összpontosítjuk figyelmünket.
      Az 1920-as években csakúgy, mint manapság, a felhőkarcoló-tervezők legelső teendője az volt, hogy kialakítsák a leendő épület egyik felső szintjének (azaz, minthogy egy toronyház emeletei többé-kevésbé ugyanúgy ismétlődnek, ezzel voltaképp valamennyi szint) modelljét. Ezen elrendezést persze nagyban befolyásolja a mindenkori piaci megítélés, hogy mi számít „ideális” térnek. Az 1980-as évek piaci ízlése a 2-300 m2-es, tágas és nyílt irodatereket kedvelte, melyeket azután az íróasztalok elrendezésével és más belsőépítészeti megoldásokkal kisebb egységekre tagoltak. [30] Ezzel szemben a húszas évek eszményi irodaépülete többnyire egyszemélyes, kicsiny irodák sorából állt. A magáncégek irodái általában 3 méter szélesek voltak, s világításukra egy 120-150 cm széles 180-210 cm magas ablak szolgált. Az irodák ideálisnak tartott hossza az ablaktól a folyosó faláig valahol 7,5 és 9 méter közt volt, noha utóbb a 6 m-es, rövidebb változat is mindinkább teret hódított. [31] Ablaktalan helyiségek irodaként ekkoriban szóba se jöhettek.
      A minőségi világítás, mely az „első osztályú” irodát a többitől megkülönböztette, kiszámíthatóan nagyobb bérbevételt jelentett a tulajdonosnak. Mint azt egy korabeli felhőkarcoló-tervező, Harvey Wiley Corbett írja: „Jobban megéri kevesebb toronyházat építeni, ám azokban rövidebb és kellőképp megvilágított irodákat kialakítani, mint több épületet, gyatrán megvilágított, mély belső terekkel. Más szóval: előnyösebb, ha kisebb befektetéssel kevesebb teret hozunk létre, ám azt magasabb bérrel és folyamatosan kamatoztatjuk, mint ha túl sok teret építünk, melyet aztán csak részben és alacsonyabb bér fejében tudunk majd kiadni.” [32] Ekként a költségmegtérülés elve az Empire State Building tervezése során szükségképp azt diktálta, hogy a 8,5 méternél nem mélyebb irodákat körkörösen a központi szervíz és a közlekedő tér köré telepítsék.

A felhőkarcolók belső tereit a szintenkénti építkezés során többnyire osztatlanul hagyták, és csak azután láttak hozzá az irodák leválasztásához s a hátralévő munkák befejezéséhez, hogy a bérelhető terület bizonyos hányadára sikerült igénylőket találni. Mindazonáltal az egyes szinteket a tartópillérekkel és ablakokkal eleve oly módon kellett megtervezni, hogy utóbb könnyűszerrel lehetővé tegyék a kívánt számú irodák egyedi kialakítását. Az épület szerkezeti tartóoszlopai általában két irodányi szélességben (mintegy 6 méterenként) ismétlődtek, s utóbb, amennyire lehetett, elrejtették őket a közfalakban. [33] Az eszményi irodaméret, az ablakok és tartóoszlopok rögzített távolságával, ily módon egyszersmind az épület külső, homlokzati képét is döntően meghatározta. Mi több, még a „bemetszések”, az északi és déli homlokzat függőleges falsíkjainak háromszori megtörése is e belső funkcionális logikát követte, minthogy ezáltal szintenként további 8-12 sarokhelyiséget nyertek, amelyek az egyablakos átlagirodáknál jóval értékesebbek és keresettebbek voltak. [34] Ekként, mint azt Shreve szellemesen megjegyzi: „Az ablakok rendjét a pénzügyi megfontolás, a közfalakét a bérlők listája diktálta.” [35]
      Az épület magasságát - az „égbetörő” vágyakon túl - ugyancsak merőben üzleti szempontok határozták meg. A rekordok évének számító 1929 olyan gigászi toronyházakat láthatott egyre-másra a magasba szökni, mint a Manhattan Bank hetven-, vagy a Chrysler-palota hetvenhét emeletes felhőkarcolója, s noha az évben további, még magasabb házak terveit is bejelentették, megépítésükre már nem került sor. Természetesen „a világ legmagasabb épületének” címe óriási reklámértékkel bírt, s az „Empire State Inc.” lankadatlan hévvel igyekezett is azt kihasználni a maga javára. Az épület egyik felső szintjén kilátót nyitottak, hogy elhódítsák a fizető közönséget a Woolworth-áruház s más New York-i „magaslesek” tetejéről. (Ami utóbb, a gazdasági válság éveiben, valóban a társaság egyik legfőbb bevételi forrásának bizonyult.) A minden addigi rekordot túlszárnyaló magasság persze magában is megért volna némi többletkiadást, ám az idő tájt már számos üzleti hasznosításra szánt, 65-75 szintes irodaház igazolta, hogy az igen magas toronyépületek is nyereségesek lehetnek. Így hát az Empire State Building 85 szintje gazdaságossági szempontból is megalapozottnak tűnt.
      Ugyanakkor egy adott ponton valamennyi felhőkarcoló esetében fellép a „csökkenő megtérülés” tendenciája - azaz minél feljebb haladnak a szintekkel, annál kevésbé várható, hogy az építés költségei megtérülnek a majdani bérbevételekből. A magas épületek különleges alapozást igényelnek, speciális műszaki megoldásokat, szélálló biztonsági megerősítést és így tovább. A magasság legsúlyosabb árát azonban épp az épületen belüli gyors és megbízható függőleges irányú közlekedés biztosítása követeli meg az építtetőktől. S itt nem pusztán a felvonók építésének és üzemeltetésének tetemes költségeiről van szó, hanem egyszersmind arról a jóval nagyobb veszteségről, amit a liftaknák és közlekedő terek kialakítása jelent az üzletileg hasznosítható épületterek rovására. A minőségi irodabérlemények magas hatékonysági követelményeket támasztanak a felvonókkal szemben, éppúgy a gyorsaság, mint a minimális várakozási idő tekintetében. Minthogy egy toronyház további emeletekkel való bővítése újabb kiszolgáló tereket igényel, az alatta lévő valamennyi emeleten újabb és újabb irodatereket szükséges feláldozni ennek biztosítására. Egy felhőkarcoló gazdaságossági maximuma így hát nagyon is eltér a technikailag elérhető legfelső határtól. Nem véletlen, hogy bár a húszas években számos mérnök akadt, aki műszakilag akár egy 450 méteres vagy ennél nagyobb toronyházat is megvalósíthatónak tartott, e lélegzetelállító magaslatokat jobbára csak az elméleti sajtópolémiák ostromolták, s egyetlen tényleges kezdeményezés sem történt e feltevés gyakorlati igazolására.
      A felhőkarcolók leginkább kifizetődő magasságának kérdését tanulmányozta az a tervezőkből, mérnökökből és vállalkozókból összeállt alkalmi munkacsoport is, amely eredményeit 1930-ban a The Skyscraper c. magazinban tette közzé „Tanulmány a modern irodaházak leggazdaságosabb magasságáról” címmel. [36] Az Amerikai Acélépítészeti Kutatóintézet égisze alatt e szakértők nyolc eltérő nagyságú irodaépület költségeit hasonlították össze, amelyek közül a legkisebb nyolc-, a legnagyobb hetvenöt emeletes volt. A kísérlet hipotetikus helyszíne egy a Grand Central Terminaltól délre eső 60 x 124 m-es (az Empire State Building telkénél 18 méterrel rövidebb) saroktelek volt. Valamennyi modell tökéletesen megfelelt az érvényes magasépítészeti és műszaki előírásoknak, a telekérték s az építési költség pedig az aktuális piaci árfolyamnak.
      A munkacsoport arra a megállapításra jutott, hogy az eredeti befektetés legnagyobb arányú megtérülését egy hatvanhárom emeletes épület biztosította. Jóllehet e végeredmény kialakulásába számos tényező közrejátszott, így például a liftek, a műszaki megoldások stb., döntő szerepe azonban legfőképpen a telekárnak volt, minthogy az eleve fölemésztette a befektetés igen jelentős részét. A költségeket aktuális piaci árfolyamon számolva a szakértők kimutatása szerint a hatvanhárom emeletes toronyház évi 10,25%-os megtérülést ígért, míg összehasonlításként egy ötvenemeletes mindössze 9,87%-ot, egy hetvenöt szintes pedig 10,06%-ot. [37] A modell-tanulmány azt is kimutatta, hogy minél drágább az építési telek, annál magasabbnak kell lennie az épületnek, hogy a maximális megtérülési értéket elérje. Ha a telekár négyzetlábanként (kb. 0,093 m2) meghaladja a 200 dollárt - amely értékkel kísérleti modellezésük során maguk is számoltak -, úgy ezzel együtt a nyereségességi küszöb is ugrásszerűen megemelkedik.
      Az Empire State Building együttes telekára és bérlői kártalanítása enyhén meghaladta e 200 dollár/négyzetláb értéket. [38] Évek múltán Robert C. Brown úgy emlékezett vissza, hogy Andrew Eken a Starretts cégtől, nemkülönben saját építészei azt állították: a leggazdaságosabb egy hetvenöt szintes épület volna, nyolcvannyolc emelettől feljebb pedig már egy újabb felvonóházra volna szükség. [39] Az üzleti irodák utóbb tulajdonképpen csak az épület alsó nyolvan emeletét foglalták el, mivel a legfelső öt szintet az igazgatótanács magának tartotta fenn, illetve a kilátószint felvonóházai vették azokat igénybe. Amikor tehát a vállalkozók öt (vagy tíz) további, immár nem kifizetődő szint megépítését mérlegelték, alighanem úgy ítélték meg, hogy a rendkívüli magasság megéri e többletköltséget. Az „árboccsúcs” feltehetően általuk kierőszakolt megoldása (hisz a mérnökök nagyon is tisztában voltak a műszaki kockázattal!) a tornyot azután 319-ről 381 méter magasra nyújtva valóságos kegyelemdöfés volt, mellyel fölényes győzelmet arathattak valamennyi vetélytárs felett.
      Noha elvben sokféle változata lehet egy kb 2 acre (8 000 m2) nagyságú telek legkevesebb 2 millió négyzetláb (186 000 m2) összterülettel való beépítésének, New Yorkban az 1920-as években e feladványnak mindössze egyetlen jó megoldása lehetett. Az alternatívákat ugyanis egy sor kényszerítő körülmény - az irodák elrendezése, a felvonók követelményei, a véges költségkeret stb. - rendre kizárta, s a gyors kivitelezés kérlelhetetlen üzleti szempontja korántsem kedvezett az újításoknak és bonyolult műszaki megoldásoknak, amelyek a tervezés és építés lelassulásának kockázatával jártak. Mindezek tetejébe a New York-i toronyház-építtetőknek még egy külső kényszerítő erővel, a hatályos magasépítési előírásokkal is számolniuk kellett.
      New York első magasépítési szabványrendeletének 1916-os életbelépése egy csapásra megváltoztatta a felhőkarcoló-tervezés egész addigi gyakorlatát. Ráadásul a város funkcionális (üzleti, lakó- és korlátozásmentes) övezetekre való felosztásával párhuzamosan a rendelet egy merőben új fogalmat is bevezetett az urbanizáció szótárába: az ún. „zóna-takaró” szabványaival. E szabványok - azzal a célzattal, hogy a felhőkarcolók árnyékában húzódó manhattani sikátorok némi fényhez és levegőhöz jussanak - szigorú előírásokkal korlátozták a toronyházak bizonyos magassági szinteken érvényesíthető tömegarányait. Az 1916 előtti „laissez-faire” korszakban a házfalak többnyire nyílegyenesen futottak a földszinttől egész a huszadik, harmincadik, sőt olykor a negyvenedik emelet tetőszintjéig - miként ez utóbbira példa az 1915-ben átadott „Equitable Building”. Az újonnan bevezetett szabványrendszer viszont előírta, hogy az épület függőleges falát a járdaszinttől számított bizonyos magassági pontokon (általában 125 vagy 150 láb magasában) az utca középvonalától rámért, megadott dőlésszögben meg kell törni, s a további függőleges falazást egy szűkebb alapterületről kell folytatni. Noha a toronyházak felső határát nem korlátozták, a felső szintek alapterülete nem haladhatta meg a teleknagyság egynegyed részét. Ezen szigorítások eredményeként alakult ki azután a New York-i felhőkarcolók jellegzetes típusa: ama „lépcsőzetes” vagy „visszametszett” építészeti tömegkezelés, mely egészen 1961-ig, a „zóna-takaró” szabványok eltörléséig rányomta bélyegét a metropolisz magasépületeire (a későbbiekben viszont a nagy tereken álló, „deszka”-szerű tornyok építését szorgalmazták).
      A toronyházak alapterületének e szabványok általi korlátozása a nagyméretű telkeket kiváltképp kívánatossá tette az ingatlanberuházók szemében, minthogy ezek egyszersmind több, nyereséggel hasznosítható tér megépítésére kínáltak lehetőséget. Az Empire State Building 197 x 425 lábnyi telkének nagyvonalú arányai ily módon megengedték a toronyszintek 100 x 212 láb méretű kiterjesztését, ezzel szemben a Chrysler-palota telke mindössze egy fele ekkora metszetű toronyház megépítéséhez volt elég. A felhőkarcolók kis és közepes méretű telkei (melyek zömmel 100 x 200 avagy 200 x 200 láb körüliek voltak) csupán egy karcsú torony és korlátozott számú magaslift megépítésére adtak lehetőséget, s alsó szintjeik többnyire teljes egészében kitöltötték a „zóna-takaró” által határértékként megadott dimenziókat. A „Manhattan Bank” és a „Cities Service” székházai - mindkettő szűk belvárosi telken épült - tömegformálásukkal, masszív alapzatukkal és többszörösen megtört tornyaikkal jól példázzák az építtetők azon törekvését, hogy a szabványok meghagyta lehetőségeket a legvégső határig kitöltsék. A szimmetria elvét gyakran feláldozták annak érdekében, hogy további irodatereket nyerjenek, mint azt a „Fifth Avenue 500.” toronyháza, avagy a „Shreve, Lamb & Harmon” tervezőiroda sok más, harmincas évekbeli munkája mutatja. Így tehát a „zóna-takaró” szabványok és a gazdaságossági megfontolások logikája egyaránt a nagy épületek nagy telken való megépítése mellett szólt. Csakhogy nagy telkekre New Yorkban felettébb nehéz volt szert tenni - részint a csillagászati árak, részint a kedvezőtlen manhattani adottságok miatt, ahol a szűk parcellák rendesen még több tulajdonos kezén is voltak.
      Az 1916-os magasépítési szabványok a közterek új dimenzióit jelölték ki az épületek körül és azok felett. A magáningatlanok többé nem uralhatták korlátlanul - legfeljebb alapterületük negyed részének erejéig - a város magaslatait. A gazdaság tehát a formák, az új szabályozás a környezet kialakításán fáradozott. Ám a szabályozók biztosította szélső határok kockázatos megkísértésére amúgy is egyre ritkábban került sor, minthogy a vállalkozók saját, jól felfogott érdekükben mindinkább hajlottak arra, hogy a toronyházak tömegét - merőben gazdasági megfontolásból - maguktól csökkentsék.
      Az Empire State Building formája a szabályzók és gazdasági szempontok összhatásának egyik legékesebb példája: hiszen míg az épület általános tömegarányait a „zóna-takaró” elvek határozták meg, végleges formáját az üzleti számítás alakította ki. A magasépítési szabványok elvileg megengedték, hogy az épület alsó tömbjét a Fifth Avenue felőli oldalon tíz-, a Harmincnegyedik utca felől pedig akár tizenhat emeletnyi magasságig közvetlenül a járdaszinttől meredeken fölfalazzák. Ezzel szemben az épület keleti és nyugati falai már az ötödik emelet után kerek 60 lábbal (18 méterrel) beljebb folytatódnak. Az alaptömb e viszonylagos alacsonyságát számos műbíráló és építész méltatta mondván, hogy ezáltal az épület a járdáról nézve jóval emberibb léptékűnek hat. Ám e formai megoldás valódi oka, ezúttal is, mint annyiszor, sokkal inkább az üzleti számítás volt, hisz e viszonylag korai beugróval számos alacsonyabb emeletet kíméltek meg az utcazajtól, kialakítván egy védett, csöndes és napfényes övezetet, melynek irodáit jóval kedvezőbb áron értékesíthették, mint a félhomályos, zajos és mély alapszinti helyiségeket. Hasonlóképpen a harmincadik emelet alatti bemetszések is azt a célt szolgálták, hogy megőrizzék az irodaterek - még az épület alaptervében rögzített - 28 lábnyi mélységét. Így főként az épület alján és csúcsán a piaci megfontolások jóval szigorúbb formai korlátozásként hatottak, mint maguk a szabványelőírások.
      Ám, ha mint korábban állítottuk, a magasépületeknek egy adott telken gazdaságossági szempontból csupán egyetlen megvalósítási formája lehetett, vajon miért van mégis, hogy a hasonló méretű telkek épületei eltérnek egymástól? A tömegformálás és a magasság meghatározásakor a tervezést nem egyszer fontos tényezőként befolyásolták a program egyedi paraméterei s az ügyfelek sajátos igényei. Ugyanígy szerepet kaptak a bérleménypiac változásai s a finanszírozás olykor nagyon is eltérő lehetőségei. Maguk a fejlesztők is különböző nézeteket vallottak arról, vajon miféle térkialakítás, miféle alaprajz biztosíthatja a legnagyobb megtérülést egy ingatlanvállalkozásnak. Akadtak köztük olyanok, akik - becsvágyból vagy más megfontolásból - hajlamosabbak voltak a kísérletezésre, a tervezésbeli és technikai újításokra. Minthogy az építési költségek és a finanszírozási feltételek meglehetősen állandóak voltak, egy épület végső méreteit voltaképpen csak az határozta meg, hogy a fejlesztő mekkora kölcsönt képes szerezni és mennyit hajlandó ráfordítani. Voltak spekulánsok, akik másoknál vakmerőbben mertek kockáztatni a csábító extraprofit reményében - egyszóval az emberi tényező szerepét ezúttal sem szabad figyelmen kívül hagyni.
      Különben is: a masszív trend ellenére bizonyos értelemben minden felhőkarcoló más-más tervezésbeli és üzleti problémák elé állít. Az Empire State Building komplex egyenlegét alighanem a Fortune magazin egy 1930-ban megjelent cikkének sikerült legtalálóbban összegeznie:
      „E páratlan geometriai alakzat végső körvonalait megannyi szempont jelölte ki: a 83 860 négyzetlábnyi telekméret, a 35 millió dolláros építési keret, a csökkenő megtérülés elve, a fizika törvényei s az acélszerkezetek sajátosságai, a szabványelőírások kényszerzubbonya, végül, de nem utolsó sorban: az 1931. május 1-i határidő.” [40]
      E nagyon is eltérő szempontokat az építészek önmaguk lettek volna képtelenek összehangolni a tervkészítés során. Így hát a feladat egy olyan - tulajdonosokból, kivitelezőkből, építészekből, statikusokból, gépészmérnökökből, felvonó- és ingatlanszakértőkből álló - munkacsoportot kívánt, mely a problémákat képes volt azonosítani és sorra megoldani.
      New York valahány felhőkarcolója - épp egyedi paraméterei: a telekméret, a költségkeret, az ütemterv stb. következtében - bizonyos sajátos megkülönböztető jegyeket hordoz. Mindazonáltal a húszas évek toronyházai nagyobb távlatból nézve éppoly hasonlónak tűnnek, akár a hópelyhek. Hasonlóságuk lényegi, különbözőségük csupán felszíni ismérv. A megrendelők és az építészek persze mindig is törekedtek arra, hogy az ő toronyházuk más legyen, mint a többi - ám ez az egyediség-igény jobbára csak a homlokzat anyagának és díszítőelemeinek megválasztásában, semmint az építészeti alapformák radikális újragondolásában tükröződött. A külső burkolat ez idő tájt többnyire mészkő, színezett tégla vagy terrakotta volt - utóbb a fémvázas üvegfalak is csatlakoztak e választékhoz. [41] Az ablakok - mint az a húszas évekre jellemző volt - különböző arányú függőleges osztásokat követtek vagy, mint később, vízszintesen tagozódtak.
      Ám a dekoratív felszín alatt az épületek többnyire ugyanazt az egyhangúságot mutatták, melyet a szabványok formális paraméterei és a legnagyobb megtérülés gazdaságossági számításai határoztak meg. Ezen egyöntetűség az 1916-ban bevezetett magasépítési szabványok nyomán alakult ki, s mindaddig fennmaradt, amíg 1961-ben végül visszavonták e korlátozásokat. E korszak épületeit, főként a válság előtti évtized felhőkarcolóit, gyakran az ún. „tört stílus” avagy a „New York-i iskola” alkotásaiként azonosítják, noha napjainkban a művészettörténészek az „art deco” elnevezést is mindinkább divatba hozzák. Ám, miként azt tanulmányunk is sugallja: a „stílus” ez esetben jóval mélyebb meghatározottságot jelent a felszíni díszítmények esztétikumánál; az sokkal inkább a piaci és adminisztratív szabályzók együttes eredménye volt, a „belülről-kifelé” haladó tervezés logikus következménye, melynek végső formáját a költségmegtérülés bonyolult egyenlege határozta meg.
      Ám a tervek akkurátus, minden részletre kiterjedő gazdasági mérlegelése ellenére az Empire State Building vállalkozása végül mégiscsak látványos pénzügyi csődbe torkollt, éspedig egyetlen előreláthatatlan és elkerülhetetlen ok: a világválság kitörése miatt. Ha az üzleti világ nem omlik össze, úgy a piaci kereslet, meglehet, még a válság kitörése utáni években megépült 26 millió négyzetlábnyi új irodateret is képes lett volna felszívni. A túlépítkezés azonban ekkorra már - a válságtól függetlenül is - igen jelentős volt a város középső térségében. 1931-ben a Fifth Avenue és a Sixth Avenue közti három teljes utcatömbön, együttesen mintegy 7 millió négyzetláb tervezett irodatérrel elkezdték építeni a modern várostervezés monumentális fellegvárát: a Rockefeller Központot, amely a harmincas években azután az Empire State Building legfélelmetesebb vetélytársának bizonyult. Ez utóbbi csak rendkívüli nehézségek árán talált bérlőkre, 1932-ben például csak az épület hasznosítható terének alig több mint egynegyedét sikerült kiadni. Így aztán nem csoda, ha a toronyház a válság éveiben az „Empty State” gúnynevet kapta. [42]
      Az Empire State Building mindazonáltal máig megismételhetetlen építészeti csúcsteljesítmény. Manapság a szakhatóságok újabb és újabb rendeletei s a gyökeresen megváltozott foglalkoztatási előírások közepette már-már elképzelhetetlen az a sebesség, amellyel e toronyház megépült - az a tény, hogy a telek megszerzésétől a bérlők beköltözéséig mindössze 21 hónap telt el. Napjainkban egy hasonló méretű felhőkarcoló felépítése - amint azt a nemrégiben elkészült, teljes utcatömböt kitöltő „Worldwide Plaza” esete bizonyítja - legkevesebb öt évet venne igénybe. Mindamellett a mai közfelfogás és a szakmai megítélés sem kedvez az efféle magasépületeknek: a helyhatóságok és városvédő szervezetek mind gyakrabban akadályozzák meg az olyan tervek valóra váltását, amelyek szerintük megbontanák a környezet arányait és egyensúlyát. Manapság a régi Waldorf-Astoriát a közfelháborodás minden bizonnyal megmentené a lebontástól, s egy efféle toronyház ráépítését alighanem a műemléki és környezetvédelmi szakhatóság sem engedélyezné. A magasépítkezések szabványelőírásai is jócskán megváltoztak. A hatályos rendelkezéseknek megfelelően egy ekkora telekre jogszerűen (azaz a „FAR”, a „floor-area ratio” = „a telekarányos beépítés” elvének megfelelően, mely a telkek legfeljebb 15-szörös összalapterületű beépítését engedélyezi) csak jóval alacsonyabb épületet lehetne emelni. Az Empire State Building ezzel szemben a maga 2 158 000 négyzetlábnyi összterületével mintegy 25-szörös teleképület arányt képvisel. [43] És e pusztán adminisztratív körülmény jóval komolyabb garancia arra, hogy a méltóságteljes toronyóriás még sok éven át magányosan mered az égnek, mint az, hogy az épületet 1981-ben, ötvenedik születésnapján a város védett műemlékévé nyilvánították.
      Sullivan egyik kortársa, Barr Ferree művészetkritikus 1894-ben ezt írta: „Az építészet manapság Amerikában nem művészi, hanem üzleti kérdés. A tervezett épület szükségképp kifizetődő kell legyen, különben senki sem hajlandó belefektetni a pénzét. E könyörtelen szükségszerűség egyszerre átka és áldása, dicsősége és gyalázata egész építészetünknek.” [44] A gazdasági meghatározottság azonban nem zárja ki az esztétikai választás lehetőségét. Az Empire State Building esete éppen azt példázza, hogy a jól felfogott, ügyesen alakított üzleti érdek olykor akár mesterművet is létrehozhat.

      1. Az Empire State Building egész tervezését és építését elsőrendűen dokumentálja az a nagyszámú cikk és tanulmány, amelyet maguk a vállalkozás prominens figurái írtak. 1930-31 folyamán az Architectural Forum egy sor fontos cikket közölt e tárgyról, ám elszórtan más szaklapokban, népszerű magazinokban is tucatszám jelentek meg érdekes írások. A felhőkarcolókkal foglalkozó általános művek közül két kiváltképp tanulságos könyvet érdemes fellapozni: William A. Starrett: Skyscrapers and the Men Who Build Them (Scribners, 1928. New York) valamint Paul Starrett: Changing the Skyline (Whittlesey House, 1937. New York) c. művét. Mindkettő az Empire State Building fővállalkozójának, a „Starrett and Eken” cég tulajdonosainak tollából való.
      A Columbia Egyetemen az „Avery Architectural and Fine Arts Library” úgyszintén gazdag archív anyagot őriz az Empire State Building dokumentumaiból, egyebek közt tervrajzokat, az építkezés korabeli fényképeit és más, az Empire State Inc. sajtóirodájának anyagai közt fennmaradt albumokat és újságkivágásokat.
      Pierre S. du Pont és John J. Raskob, az építkezés két nagy befektetőjének üzleti iratai és feljegyzései közt a wilmingtoni „Hagley Museum and Library” archívumában úgyszintén érdekes adalékokat találni a vállalkozás történetére vonatkozóan. Jómagam külön is hálával tartozom a „Center for the History of Business, Technology, and Society” intézetétől nyert ösztöndíjért, mely lehetővé tette, hogy az intézet gyűjteményében, az ott dolgozók készséges közreműködésével célirányos kutatást végezhessek e témában.
      2. Timothy L. Pfleuger: „The Modern Office Building”, Architectural Forum, 52. szám (1930 június) -785. o.
      3. Cecil C. Evers: The Commercial Problem in Buildings (The Record and Guide Company, New York, 1914) VI. o.
      4. A felhőkarcolók építészettörténeti megítélését s az ezzel kapcsolatos ajánló bibliográfiát ld. Rosemarie Bletter: „The Invention of the Skyscraper: Notes on Its Diverse Histories”, Assemblage, 1987 február, 110-117. o.
      5. Ld.: Olivier Zunz: „Inside the Skyscraper”, in: Making America Corporate: 1870-1920 (University Press, Chicago, 1990)
      6. E számadatok forrása: „New York's 100 Highest Buildings”, in W. Parker Chase: New York Nineteen Thirty-Two: The Wonder City (1932, reprint kiadása: New York: New York Bound, 1983) - 151. o.
      7. Chase: The Wonder City, 215. o.
      8. M. Christine Boyer: Manhattan Manners: Architecture and Style, 1859-1900 (Rizzoli, New York, 1985.) 32. és 48-50. o.
      9. Boyer: Manhattan Manners , 227. o. valamint Robert A. M. Stern - Gregory Gilmartin - John Massengale: New York Nineteen-Hundred (Rizzoli, New York, 1983.) 254-261. o.
      10. „Waldorf-Astoria Hotel in the Year's Largest Sale: Celebrated Hostelry Is to Be Replaced by Fifty-Story Office Building Representing Investment of Approximately 25000000 Dollars”, Real Estate Record and Guide, 122 (1928. dec. 29.) - 7-8. o.
      11. Starrett: Skyscrapers, 110. o.
      12. Starrett: Skyscrapers, 110. o.
      13. Starrett: Skyscrapers, 115. o.
      14. Az új építkezések többsége a város középső részeire összpontosult. E statisztikai adatok és következtetések az alábbi elemzésen alapulnak: Emanuel Tobier: Manhattan's Business District in the Industrial Age", in Power, Culture and Peace: Essays on New York City, szerk.: John Hull Mollenkopf (Russel Sage Foundation, New York, 1988) 77-105. o. valamint az irodaház-befektetéseket tárgyaló részek a 86. és a 99-100. oldalakon.
      15. Hamilton H. Weber, az Empire State Building ingatlan-ügynökének visszaemlékezése. Idézi: ifj. Theodor James: The Empire State Building (Harper and Row, New York, 1975) 45. o.
      16. Raskob levele Kaufmanhoz, „Longwood Manuscripts”.
      17. A bejegyzés másodpéldányai megtalálhatók a Hagley Múzeum és Könyvtár „du Pont-iratai” között: „Longwood Manuscripts, 229-15, bound volume, Empire State Inc., Box 5.” jelzet alatt.
      18. „Paper Spires”, Fortune 1 (1930 szept.) - 58. o.
      19. „Paper Spires” -112. o. A kiindulási adatok megegyeztek azon számítás adataival, melyet Raskob csatolt egy 1929. aug. 28-i keltű, Kaufmanhoz címzett leveléhez.
      20. A fővállalkozó részletes feladatköri leírását ld. Starrett: Skyscrapers c. könyvének 87. oldalán.
      21. Paul Starrett, a „Starrett Brothers and Eken” cég elnöke mindent elkövetett az Empire State Building kivitelezői megbízásának elnyeréséért, amelyben negyvenéves építőipari karrierje méltó betetőzését látta. Starrett Changing the Skyline c. könyvének 289-292. oldalain izgalmasan idézi fel saját pályázati meghallgatását.
      22. Uo. 289, 292. o.
      23. „Paper Spires”, 119. 122. o. A cikk arról is említést tesz, hogy a két kölcsön együttes kamatterhei mintegy 2132500 dollárra becsülhetők.
      24. Az együttműködés, valamennyi beszámoló tanulsága szerint, rendkívül intenzív volt. Ld. Starret: Changing the Skyline, 293. o. és William F. Lamb: „The Empire State Building: The General Design”, Architectural Forum, 54. (1931 jan.). Ld. még továbbá R. H. Shreve idevágó megjegyzéseit, in: „The Empire State Building Organisation”, Architectural Forum, 52. (1930 június) 771-774. o.
      25. Lamb i.m. 5. o.
      26. U.o. 1-4. o.
      27. A gyors kivitelezés követelménye az épület homlokzatát illetően jó néhány fontos döntésre rányomta bélyegét, így legfőképp arra az elhatározásra, hogy az ablakok fémkeretét és a mészkőborítást gyorsan összeszerelhető, speciálisan tervezett panelelemekből állítsák össze.
      28. Lamb: „Empire State Building”
      29. U.o. - 5. o.
      30. William Pedersen: „Considerations for Urban Architecture and the Tall Building”, in: Second Century of the Skyscraper, szerk.: Lynn S. Beedle (New York, 1988) - 163. o.
      31. A húszas évekbeli irodatervekről folytatott építészeti vitákat ld. Arthur L. Harmon: The Design of the Office Building", Architectural Forum, 52. (1930 június) - 819. o.
      32. Harvey Wiley Corbett: „New Stones for Old”, Saturday Evening Post, 198. szám (1926. május 15.) - 17. o.
      33. Harmon: „The Design of Office Buildings”, 819. o.
      34. Clyde A. Mann: The Economic Considerations Involved in the Empire State Building", Real Estate Record and Guide (1930. aug. 16.) - 19. o.
      35. R. H. Shreve: „The Empire State Building Organization”, Architectural Forum, 52. (1930 június) 771-774. o.
      36. W. C. Clark - J. L. Kingston: The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Buildings (American Institute of Steel Construction, New York, 1930.) Shreve maga is közreműködött e munkában.
      37. Clark - Kingston: The Skyscraper, 25. o. 2. táblázat
      38. Clyde A. Mann: „The Economic Considerations Involved in the Empire State Building”, Real Estate Record and Guide (1930. aug. 16.) - 9. o.
      39. Robert C. Brown ügyvédeknek adott felvilágosításai egy 1937-es polgári per kapcsán. Hagley Museum and Library, Raskob files, Acc. 473, File 743.
      40. „Paper Spires”, 119. o.
      41. Jóllehet az „üvegfüggöny” technológiát a húszas években még nem sikerült kellő biztonsággal kifejleszteni, az építészeti szabványok egészen 1937-ig ragaszkodtak a tűzálló fém- vagy kőborításhoz.
      42. Bérlemény-adatok az Empire State Inc. részvényeseinek készített 1932. évi beszámolójából. Hagley Museum and Library, Longwood Manuscript, 229 - 15, Box 1.
      43. Becslés-érték a New York-i Várostervezési Osztálytól 1990 márciusában kapott telefon-információk alapján.
      44. Barr Ferree: „Economic Conditions of Architecture in America”, Proceedings of the 27th Annual Convention of the American Institute of Architects (Chicago, 1893 - 231. o. - idézi: M. Christine Boyer: Manhattan Manners: Architecture and Style, 1850-1900 (New York, 1985) - 27. o.


EPA Budapesti Negyed 6-7. (1994/4-1995/1)Lees, A.: Elemzések < > Goldfield - Brownell: Világválság