Ingatlanpiaci folyamatok
és önkormányzati irányításuk lehetőségei
a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

_____________
BAROSS PÁL
SOÓKI-TÓTH GÁBOR

 

      Piac, fejlesztés, politika
      Magyarországon a piacgazdaságba való átmenet társadalmi-gazdasági folyamatai nemcsak a nagytérségi szerkezet átalakulását eredményezik, de kistérségi, települési szinten is éreztetik hatásukat. Az egyik legfontosabb hatás a térségek, városok, az általuk kínált ún. város-termékek — például a lakás-, az iparterület- vagy a rekreációs-kulturális kínálat — közt tapasztalható, egyre élesedő verseny, melynek során egyes települések „sikeresek”, mások egyre markánsabban a „vesztesek” kategóriájába kerülnek, sok esetben anélkül, hogy a hosszú távú gazdasági tendenciákat meghatározó folyamatokat rövid távon felismernék és ellensúlyoznák.
      Közhelynek tűnik, mégis igaz, hogy a globalizálódó világban a hosszú távon is fenntartható, kiegyensúlyozott fejlődés egyik letéteményese a helyi erőforrások piaci pozíciójában rejlő lehetőségek kibontása, amelyet csak a közösségi konszenzusra épített, hosszú távra tekintő, tudatos várospolitika alapozhat meg. Az elmúlt évtizedek városfejlesztés-politikai és tervezési modellje a redisztributív központi költségvetésre és a központilag tervezett beruházáspolitikára alapozva a települési teret közigazgatási-adminisztratív határokon belül optimalizálható, a szabályozás eszközrendszerével hatékonyan befolyásolható társadalmi-gazdasági egységként értelmezte. A piaci paradigmában a városfejlődés ezzel szemben sokszereplős, sok, nemegyszer egymással élesen ellentétes tulajdonosi és fejlesztői érdeket felvonultató, egymástól elszakadó (mozaik- vagy kollázsszerű) projektből építkező folyamatként írható le, ahol az adminisztratív határok szerepe egyre inkább elmosódik, és az organikusnak tekinthető fejlődés mentén kialakuló új térgazdasági rendet és ennek megfelelő térségi szerveződést indukál.
      A sikeres városfejlesztést megalapozó politika a rendelkezésre álló intézményi-adminisztratív rendszer és jogi-igazgatási filozófia átstrukturálásával kíván megfelelni az új kihívásnak, nem egy esetben akár az országos szintű törvényalkotást is megelőzve. A rendezéselvű tervezés helyett a hangsúlyt a proaktív folyamatirányítási modellekre, az ezeket megalapozó intézményépítésre, a normatívák helyett a kreativitásra és a partnerségre helyezi. A hagyományos szemléletben elkészített tervek meghaladása természetesen nem azt jelenti, hogy ezeket nem lehet és kell felhasználni. A különbség elsősorban a szemléletben van. A rendezési tervek folyamatos módosítási kényszere a legjobb példa rá, hogy — akarjuk, nem akarjuk — az élet kiköveteli magának a folyamatszabályozás elsőbbségét a statikus determinizmussal szemben. A normatív gondolkodás meghaladása nem az anarchia, hanem a tudatos értékválasztás és a kreatív megvalósítás felé mutat. Ebben a szemléletváltásban fontos lépés a főváros számára a Városfejlesztési Koncepció kidolgozása.

      Az urbanisztikai szemléletváltozás
      Az elmúlt negyven évben az urbanisztikával és várostervezéssel foglalkozó szakemberek több generációja nőtt fel a városfejlesztés és irányítás azon modelljének bűvkörében, amely a várost olyan, térben artikulált, funkcionálisan differenciált szerkezetként fogja fel, ahol a növekedés és a fejlődés bölcs előrelátással optimalizálható. A modell szerint a városszerkezet racionalitását a természeti környezet adottságai és a településfejlődés épített öröksége alapozzák meg, amelyek egyben kiindulási pontjai is a városfejlődés következő (tervezési) ciklusának, a település fejlesztési, beruházási és szabályozási programjának.
      Miután ez a „szocialista” városirányítási modell a jövő beruházásait ismertnek és programozhatónak tekintette, és ezt a szemléletét kiterjesztette a településszerkezet összes elemére (infrastruktúra, intézmények, lakás, kereskedelem, ipar stb.), a várostervezés a mérnöki munka precizitását, az építészeti vízió kreativitását, a szociális elosztás méltányosságát a nagyvonalú gazdasági tervezés matematikájával foglalta egységbe. Noha a fentebb jellemzett modell végterméke a szabályozási terv volt, tévedés lenne azt feltételezni, hogy a szabályozás keretrendszere határozta meg a városfejlődést; ennek motorja ugyanis mindvégig a közhatalomnak a beruházásokban játszott szerepe volt, elsősorban a fejlesztések közvetlen finanszírozása révén. Amire volt központi forrás, megépült, amire nem volt pénz, nem épült meg. Nem a városfejlesztési tervek, hanem költségvetési finanszírozásuk volt a „szocialista” városfejlődés kulcsa.
      Az ötvenes-hetvenes években Nyugat-Európában a piacgazdaságot és demokratikus intézményrendszert építő „kapitalista” társadalmakban is megnőtt a közhatalom társadalmi szerepe. Az állami szerepvállalás erősítése részben a világháború utáni újjáépítés szükségszerűségéből, részben a szociáldemokrácia jóléti rendszerének intézményesítéséből vezethető le. Az állami szektor itt is közvetlen ingatlanfejlesztés-finanszírozási szerepre vállalkozott, különösen a bérlakásszektorban, az infrastruktúra- és iparterület-fejlesztésben. Az állam jelenléte szintén egyfajta „racionális” településfejlesztési modell logikájában történt, a természeti és az épített környezet harmóniájára és az infrastruktúra-beruházások optimalizálására törekedve. A piacgazdaság azonban érezhetően rányomta bélyegét a városszerkezet, különösen pedig a társadalmi csoportok mint fogyasztók térszerkezeti differenciálódásának kialakulására. A városrendezés szabályozási célkitűzései között egyaránt szerepelt a település fejlődésének térszerkezeti befolyásolása (racionalizálás) és az egyes területek épített környezetének differenciálása (piacszabályozás).
      A Nyugaton kialakuló urbanisztikai és városfejlesztés-irányítási szemlélet azonban egyre érzékenyebben vette figyelembe az ingatlanpiac szerepét a települési tér szerkezetének és a városfejlődés dinamikájának megértésében. Ez a szemlélet az ingatlanpiacon jelentkező kereslet és kínálat közti feszültséget tekintette a városfejlődés motorjának. A piac elemzése a különböző ingatlanszektorokban (lakás, iroda, kereskedelem, szabadidős funkciók, ipar, logisztika stb.) a városrendezési tervek megalapozó vizsgálati munkarészeivé váltak. A piaci szereplők szemléletének „befogadása” a városfejlesztési és rendezési tervek készítése során tovább erősödött a nyolcvanas években, miután a fejlesztések finanszírozása a központi és helyi költségvetési források szűkössége miatt egyre inkább átkerült a magánbefektetői szférába. A globalizálódó világban az egyes városok versenyképességének megalapozása olyan kihívás, amelyre a városfejlesztéssel foglalkozó szakemberek és politikusok csak a piaci szereplők bevonásával kialakított jövőkép révén adhatnak megfelelő választ.
      Ez a piackonform gondolkodás alapvetően megváltoztatta a városfejlesztési tervek logikáját is: az elvont racionalitás helyett az ingatlanpiac irányíthatósága került előtérbe, ahol a közhatalom szerepét (önkormányzati beruházások és területszabályozási rendszer) az alábbi öt pragmatikus szempont határozza meg:
      — Segíti-e a terv az ingatlanpiac hatékony működését?
      — Hozzájárul-e a terv az ingatlanpiacban rejlő pozitív externalitások erősítéséhez?
      — Képes-e a terv az ingatlanpiacból fakadó negatív externalitások korlátozására?
      — Választ ad-e a terv a piacról kiszoruló társadalmi rétegek és gazdasági szereplők helyzetének javítására?
      — Mennyiben tud az ingatlanfejlesztési szektor és az ingatlanállomány hozzájárulni a település helyi bevételeinek növeléséhez?

      A városfejlődés motorja: az ingatlanfejlesztés és -befektetés
      A nyolcvanas-kilencvenes évek városfejlődésének egyik új jelensége az ingatlanfejlesztés intézményes szereplőinek megerősödése, differenciálódása és globalizációja. Korábban az ingatlanfejlesztők kis volumenű építők voltak, és legtöbbször csak jól lehatárolt helyi piacokon működtek. Termékeiket elsősorban értékesítés céljára és nem befektetésre (jövedelemtermelő ingatlanok) hozták létre, és elsősorban nem nekik, hanem vásárlóiknak volt szükségük hosszú távú finanszírozásra. Ilyen körülmények közt az ingatlankereslet és -kínálat mint piacgazdasági modell jól jellemezte a városfejlődés dinamikáját, és az ezt irányító városfejlesztés-szabályozási rendszer aktívan hatni tudott az ingatlanpiac városszerkezetalakító folyamataira. Bár a „közhatalmi” szereplő (önkormányzat) ingatlanfejlesztést finanszírozó szerepe elmaradt a helyi ingatlanfejlesztők által végzett beruházások összvolumenétől, az önkormányzat önmagában még mindig a legnagyobb egyedi beruházásfinanszírozó volt a városban.
      Az ingatlanfejlesztők — miután az általuk létrehozott termékeket eladva hosszú távú kockázatot nem vállaltak — elsősorban a rövid távú piaci impulzusokra reagáltak, ennek megfelelően valóban léteztek érdekellentétek köztük és a települések hosszú távú fejlődését irányító városvezetés között, amire jó illusztráció mind a „túlépítés” problémája, mind a „szuburbanizáció”. Ezeket a konfliktusokat az európai gyakorlatban a stratégiai tervezés bevezetésével oldották fel; ennek során a település hosszabb távú piaci pozíciójának meghatározása alapozta meg a városrendezési terv programját.
      Az elmúlt húsz évben az ingatlanszektor egyre nyilvánvalóbb mértékben integrálódott a pénzügyi, illetve befektetési szektorral. Az ingatlan az intézményes befektetők számára a részvények és kötvények mellett fontos befektetési portfólió-elem. A nyugati nagyvárosok irodapiacának átlagosan 85 százaléka, a kiskereskedelmi ingatlanok 75 százaléka, logisztikai és raktározási bázisainak 45 százaléka, a lakáspiac 35-45 százaléka bérelt ingatlan. Az ingatlanfejlesztő mint a piaci terméket kitaláló és az ingatlanfejlesztés folyamatát szervező szereplő feladata markánsan elvált az ingatlanbefektető szerepkörétől. Ez utóbbi az ingatlan hosszú távú értékmegőrzésében és stabil jövedelemtermelésében érdekelt. A tőkeérték megőrzése csak akkor érhető el, ha a termék minősége értékálló, a kereslet iránta fenntartható és az ingatlannak a városszerkezetben elfoglalt pozíciója stabil. Amíg a hatvanas-hetvenes évek ingatlanfejlesztője elsősorban a pillanatnyi kereslet és kínálat dinamikáját tartotta szem előtt, addig korunk (pénzügyi) ingatlanbefektetője a hosszú távú, kiegyensúlyozott, „szabályozott” ingatlanpiacban érdekelt.
      Az ingatlanbefektető mint domináns ingatlanpiaci szereplő megjelenése a városszerkezetet alakító beruházások megvalósításában új lehetőségeket nyit meg az önkormányzatok számára az ingatlanpiac irányításában játszott szerepet illetően:
      — Az ingatlanbefektetők pénzügyi lehetőségei egyenértékűek vagy sok esetben felül is múlják az önkormányzati forrásokat. Az együttműködés a település stratégiai szektorainak fejlődését meghatározó beruházási lehetőségeket eredményezhet.
      — Az ingatlanberuházók globális és helyi piacismerete, a város várható gazdasági fejlődésének prognózisa gyakran reálisabb és mélyrehatóbb, mint ahogyan azt a helyi önkormányzat saját szakmai apparátusának felkészültsége alapján fel tudja mérni. Az együttműködés piacorientáltabbá teszi az ingatlanfejlesztéseket szabályozó rendezési terveket.
      — Az ingatlanbefektetők érzékenyek a fejlesztés potenciális pozitív és negatív externalitásaira. Ezek a szempontok gyakran egybeesnek az önkormányzat fejlesztéspolitikai célkitűzéseivel.
      Az ingatlanbefektetőkkel való stratégiai együttműködés világszerte a modern városfejlesztés alapja lett. Ennek az együttműködésnek a kiindulópontja a város gazdasági szereplőivel való szoros kapcsolattartás, a kulcsfontosságú ingatlanfejlesztési projektek meghatározása és a kölcsönös elkötelezettség az elhatározott fejlesztések megvalósítására.

      Várospolitika piaci szereplőkkel
      Az elmúlt évtizedben a főváros ingatlanpiacát konjunktúra jellemezte. A piac meghatározó szereplői elsősorban a nemzetközi ingatlanfejlesztő és ingatlanforgalmazó vállalatok voltak, aránylag elenyésző ingatlanbefektetői háttérrel. A minőségi ingatlanok hiánya szinte minden piaci szegmensben gyors megtérüléssel kecsegtetett, ugyanakkor a „rendszerváltás” politikai és gazdasági kockázatai rendkívül óvatossá tették a hosszú távú ingatlanbefektetőket. Ez az óvatosság 1997-től megtörni látszik: először a nagyobb kiskereskedelmi beruházások mögött jelentek meg az ingatlanpiac befektető szereplői, és 1998-99 folyamán más szektorokban is az intézményi befektetők erőteljesebb szerepvállalása vált jellemzővé.
      Az ingatlanfejlesztők vezette átalakulás a városszerkezet történetileg kialakult morfológiájára támaszkodott, kihasználva a „foghíjbeépítés” adta lehetőségeket. Jól megfigyelhető ez a pesti belvárosban megépült szálloda- és irodaberuházások esetében, az átmeneti zóna adta rehabilitációs lehetőségek kihasználásában — a nagyobb területigénnyel jelentkező bevásárlóközpontok helyszínválasztásában —, valamint a lakásépítésnek a hagyományosan presztízskerületekbe történő koncentrálódásában is.
      Az ingatlanbefektetői stratégia ezzel szemben jobban érdekelt a városszerkezet új elemeinek létrehozásában, a jövő piaci termékeinek megfogalmazásában és megvalósításában. Ehhez a stratégiai szerepvállaláshoz igényli a közhatalmi együttműködést, a politikai támogatást, a szabályozás rugalmasságát és nem egy esetben a járulékos vagy előkészítő beruházások közhatalmi finanszírozását is. A főváros új, stratégiai partnereit ez az ingatlanbefektetői kör alkothatja. Az együttműködés olyan társulást jelent a felek közt, amely feltételezi a fejlesztések piaci szemléletű megalapozottságát, a felek hosszú távú elkötelezettségét és a folytonosságot.
      Budapesten jelenleg négy-öt olyan nagyléptékű beruházás van folyamatban vagy előkészítés alatt, amelyek példa értékűek lehetnének a fővárosi önkormányzat és az ingatlanbefektetők közti aktív, partnerségi kapcsolat kialakítására. Ilyennek tekinthető például az Infopark fejlesztése a Lágymányosi híd budai oldalán, a volt Magyar Optikai Művek vagy a Nyugati pályaudvar felhagyott területének fejlesztése, a Budapesti Intermodális Logisztikai Központ (BILK) fejlesztése Soroksáron, a tervezett Duna-parti fejlesztések a Meder utca környékén vagy a régóta húzódó Városháza-beruházás megvalósítása. Ezeknek a fejlesztéseknek nemcsak elhelyezkedésük következtében van stratégiai jelentőségük a főváros számára; a beruházások várható közvetett gazdaságpolitikai hatása is számottevő:
      — A BILK projekt a főváros versenyképességének bizonyítása a jelenleg az agglomerációba kihúzódó zöldmezős logisztikai szektorban;
      — A MOM és a Meder utcai fejlesztések a minőségi, urbánus lakáspiaci termék megteremtését célozzák egy „integrált”, multifunkcionális területfejlesztési koncepción belül;
      — A Nyugati projekt (hasonlóan a MOM és a Ganz Villamossági Művek terület-fejlesztéséhez vagy a „Városháza projekt”- hez) példa értékű lehet a főváros belső területei versenyképességének bizonyítására és a minőségi kiskereskedelem megtartására;
      — Az Infopark fejlesztése (hasonlóan az óbudai Graphisoft-parkhoz) a túlzsúfolt belváros irodakínálatának lehet decentralizált, de nem szuburbánus alternatívája.
      A felsorolt példák természetesen nem „fővárosi projektek”, és ennek megfelelően a jelenlegi városrendezési hozzáállás elsősorban a szabályozási rendszer értékszemléletén keresztül érvényesül: hogyan lehet a befektetőket a lehető legszigorúbban felügyelni a rendezési tervek és építési engedélyek segítségével, illetve hogyan lehet őket rászorítani olyan járulékos beruházások elvégzésére, amelyek bizonyíthatóan a fejlesztés keltette igényekhez köthetők.
      A partnerségi kapcsolat az önkormányzati és befektetői szereplők között abból a felismerésből indul ki, hogy bár potenciálisan a sikeresen felépített projekt mindkét fél számára hasznos lehet, egyik szereplő sem lenne képes a fejlesztést önmagában megvalósítani. A képlet minden esetben egyszerű: az önkormányzat hajlandó lenne vállalni a megvalósítás sikerének kockázatát, de nincs elegendő tőkéje — az ingatlanberuházónak megvan ugyan a tőkéje, de nem hajlandó vállalni az ingatlanfejlesztés folyamatában rejlő kockázatokat. Amennyiben a fejlesztési elképzelésben (funkció, minőség, nagyság, ütemezhetőség) találkozik az önkormányzati és ingatlanbefektetési szándék, akkor megegyezés születhet a két (vagy sokkal több) szereplő között a kockázatcsökkentés és minőségjavítás egyensúlyozásában.
      Az elmúlt húsz évben Nyugat-Európa-szerte bevett gyakorlat a közösségi és magánforrások összefogása az ún. „public-private partnership” keretében, elsősorban stratégiai jelentőségű városfejlesztési programok megvalósítására. A modellt gyakorlatilag az ingatlanfejlesztés minden piaci szegmensére ki lehet terjeszteni, legyen szó lakó- vagy iparterületi rehabilitációról, bármilyen összetett programú zöldmezős beruházásról vagy éppen sport-, illetve kulturálisközpont-fejlesztésről. Az együttműködés alapfilozófiája nem az önkormányzatnak mint „vállalkozónak” a szerepvállalása (tehát nem az a legfontosabb kérdés, hogy mekkora a közvetlen, illetve közvetett anyagi haszna vagy vesztesége a beruházás megvalósításából), hanem a kezdeményezés: az a kérdés, hogy a projekt megvalósulása mennyiben járul hozzá az önkormányzat által fontosnak tartott (gazdasági vagy térszerkezeti) célkitűzések megvalósulásához. A sikeres együttműködés három alappillére a következő:
      — Stratégiai elképzelés
A közös beruházás olyan területe fejlesztésére irányul, amely a település jólétének és jövőjének meghatározó, térszerkezeti szempontból is kulcsfontosságú eleme. Ennek a „stratégiai prioritásnak” az elfogadása alapozza meg a beruházás iránti közösségi elkötelezettséget az egyik oldalról, illetve a piaci résztvevők érdeklődését a másikról.
      — Látványosság
A beruházás építészeti megfogalmazása maradandó közösségi érték létrehozásának lehetőségét rejti. Alapvető elvárás a minőség: mindkét fél elismeri, hogy a fejlesztésnek a város imázsát is erősítenie kell.
      — Piackonformitás
A beruházás megvalósításában, esetleg üzemeltetésében érdekelt partnerberuházók pénzügyi elvárásainak tiszteletben tartása. A magánszektor részvétele a fejlesztésben nemcsak forrásbevonási lehetőség, hanem annak biztosítása is, hogy a beruházás nem megalapozatlan politikai álmokat, hanem valós piaci igényeket elégít majd ki.
      Egy „kezdeményező” városfejlesztési stratégia nem nélkülözheti a partneri együttműködésen alapuló ingatlanfejlesztési struktúrákat. Ennek kialakításához szükség van szakmai felkészültségét tekintve mind városfejlesztési, mind ingatlanfejlesztési ismeretekkel rendelkező stratégiai városfejlesztési csoport intézményesítésére: ez képes olyan együttműködés a kidolgozására, amely Budapest kulcsfontosságú fejlesztési területein koordinálni tud a helyi ingatlantulajdonosok, ingatlanbefektetők és az önkormányzat között.

      Ingatlanpiaci folyamatok
      A főváros ingatlanpiacának dinamikáját a kilencvenes évtizedben a különböző ingatlanszektorokban időben némileg eltolódva, de többé-kevésbé folyamatosan jelentkező fejlesztői aktivitás jellemezte. Az előző évtizedben megindult szállodafejlesztéseket az irodaházépítési „láz” követte, amely az évtized közepén mintha alábbhagyott volna, de mára ismét egyre-másra épülnek az új irodaházak, évente mintegy 60-90 000 korszerű irodafelülettel gazdagítva a kínálatot. Az évtized elején a városban a privatizációval indult meg a kiskereskedelem modernizációja, amely az évtized végére látszik kiteljesedni nagyléptékű bevásárlóközpontok és hipermarketek sorával gazdagítva a város kiskereskedelmi palettáját. A rendszerváltás nagy veszteseként szokás emlegetni a lakásépítést, amely léptékében töredékére esett vissza a nyolcvanas évek közepétől, különösen, ha a gazdasági szervezetek lakásépítő aktivitását vesszük számításba. A városban található telekkínálat az agglomerációs településekhez viszonyítva kedvezőbb lehetőségeket biztosít a vállalkozói lakásépítésre, és a lakásfinanszírozás átalakulására várva egyre több nagyléptékben tervező ingatlanfejlesztő társaság készülődik a remélhetőleg szélesedő piac meghódítására. A lakásszektoréhoz hasonló lassabb, de tartósabb fellendülés várható az ipari-logisztikai ingatlanpiacon is, ahol az első ún. spekulatív (tehát nem a konkrét végfelhasználóval kötött előszerződés viszonylag mérsékelt kockázatát élvező, hanem a piacon várható kereslet alakulására aspiráló) fejlesztések is az előkészítés, megvalósítás stádiumában vannak.
      A fenti gondolatok illusztrálására vizsgáljuk meg a közelmúltban a városrendezők, politikusok és a közvélemény köreiben egyaránt vitákat kiváltó szektor, a kiskereskedelem dinamikáját. Manapság a kiskereskedelem mint gazdasági szektor, illetve a köréje csoportosuló más tevékenységek (csomagolástechnika, reklám, szállítás és logisztika, informatika stb.) csoportja az egyik leggyorsabban fejlődő, átalakuló, koncentrálódó és globalizálódó gazdasági ágazat. Az elmúlt évtizedben nemcsak a boltok termékkínálata differenciálódott (hány fajta kenyér, tej, sajt, üdítőital, mosópor vagy fogpaszta kerül a polcokra), de megváltozott maga a bolt típusa (hipermarket, megabolt, bevásárlóközpont), a kiskereskedelem szervezettsége (fiókhálózatok és ún. „formulák”) és technológiája is (vonalkód, elektronikus rendelés, távolsági tárolás és azonnali töltés). Ezek a kínálati oldalról indukált változások, párosulva a fogyasztói szokások változásával, átstrukturálják a kiskereskedelemi szektor (hagyományosan bérleti formában üzemeltetett) ingatlanigényét, nagyságában (hány négyzetméteres a gazdaságosan fenntartható üzlet), építészeti megfogalmazásában (egy vagy több szint, a „nagy doboz”, a márka megjelenítése stb.) és városszerkezeti elhelyezkedésében (a belváros szívében vagy szélén, városrészközpontban, elővárosi közlekedési folyosók mentén stb.).
      Történetileg visszatekintve azt látjuk, hogy Budapest kiskereskedelmi térszerkezete a századforduló környékén alakult ki, és mind a mai napig töretlen vitalitásról tesz tanúságot. A századforduló óta a kiskereskedelem üzleti alapját a „kisbolt” adta, amelynek városszerkezeti megjelenése a bevásárlóutca. A Váci utca és a Körutak képezik a szerkezet központi magját, a helyi igényeket kielégítő vásárlás és szolgáltatások a kerületek „főutcáin” és központi terein alakultak ki. A századfordulón épített csarnokok elsősorban a friss élelmiszerellátás, az áruházak elsősorban a ruházati és egyéb iparcikkek piacának jellegzetes ingatlantermékei.
      A „szocialista” várostervezés szakított a bevásárlóutca kiskereskedelmi koncepciójával, és helyére a bevásárló és szolgáltató centrumok hierarchiáját állította. Az 1970-es, 1980-as években épített lakótelepek központjai — a lakosság számának megfelelő léptékben — tartalmaztak kereskedelmi és szolgáltatási funkciójú ingatlanokat, vegyítve a lakossági ellátás különböző szolgáltatási igényeit (különféle kiskereskedelmi egységek, posta, patyolat, fodrász, illetve bölcsőde, óvoda, orvosi rendelő stb.). Miután a kiskereskedelmi szektor állami kézben volt (a megtűrt „butikosoktól” és „gebinesektől” eltekintve), a helyi tanácselnök összeköttetésein és politikai manőverezésén múlt, hogy egy település, lakótelep vagy kerület hogyan részesült a kiskereskedelmi beruházásokból.
      Az aránylag alacsony szintű vásárlóerő, az áruválaszték hiánya és a személygépkocsik alacsony száma miatt a magyar vásárlási szokások a napi bevásárlás irányába tolódtak el, ahol a keresleti oldalt a gyors és olcsó vásárlási lehetőség motiválta. Ilyen helyzetben a vásárlások nagyságát, a pénztárca mellett, az befolyásolja, hogy mit és milyen mennyiségben lehet — elsősorban a tömegközlekedést igénybe véve — a bevásárlószatyorban elvinni és az otthoni hűtőszekrényben tárolni. A hétköznapi vásárlás kiskereskedelmi szerkezete ennek megfelelően homogenizált, sok kisfelületű boltból áll, amelyek a vásárlók lakó- vagy munkahelyének közelében helyezkednek el.
      Az alacsony szintű vásárlóerő másik vonzata, hogy csak kis jövedelemrész jut a tartós fogyasztási cikkek beszerzésére (ruházat, bútor, elektronika). Így ezek forgalmazására nem feltétlenül szükséges specializált bolthálózat létrehozása; a „mindent egy helyen” alapon szervezett áruház is ki tudja elégíteni az igényeket. Minél alacsonyabb a vásárlóerő, annál inkább (város-) központi fekvésű az áruház, hiszen kihasználtságát csak nagyméretű vonzáskörzet tudja biztosítani.

      Kiskereskedelem: globalizáció, innováció, koncentráció
      Az elmúlt 15 évben a kiskereskedelem mint gazdasági ágazat hatalmas változáson ment keresztül, s ennek következtében mára a legnagyobb kiskereskedelmi cégek nagyságrendjüket és globalizációs hálózatuk kiterjedtségét tekintve vetekednek a legnagyobb iparvállalatokkal. Európában a tíz legnagyobb élelmiszerlánc uralja a kiskereskedelmi piac 36 százalékát, miközben piaci részesedésük növekedése az elmúlt öt évben elérte a 8 százalékot. A „kiskereskedelmi forradalomnak” két meghatározó tényezője van. Egyrészt a fejlett országok majdnem töretlen gazdasági növekedéséből adódó lakossági jövedelemnövekedés, ami az utóbbi évtizedben kiterjedt Ázsiára, Dél-Amerikára és lassan elérni látszik Közép-Kelet-Európát is. Egyre több családnak van egyre több elkölthető pénze, amivel bevásárolni indulhat, és egyre több bolt épül ennek a keresletnövekedésnek a kielégítésére.
      A másik meghatározó tényező a kiskereskedelem „értékképző láncolatának” az átszerveződése. A múltban a láncolat a termelőktől kiindulva a nagykereskedőkön keresztül jutott el a boltokig, az árakat a termelői és nagykereskedelmi árképzés határozta meg. A kiskereskedő versenyképessége elsősorban attól függött, hogyan tudta a boltban tartott termékek skáláját és árfekvését a vásárlók igényeihez igazítani. Az utóbbi években az egyre erősödő, elsősorban multinacionális kiskereskedelmi láncok megfordították a hagyományos elosztószerkezetet és önálló termelésszervezési és beszállítói hálózatokat alakítottak ki. Ma már a láncok határozzák meg, hogy mit és mennyiért árusítanak, mintegy „kényszerítve” beszállítóikat a diktált árak elfogadásra. A kiskereskedelmi hálózatok gazdasági ereje ugyanakkor üzemeltetésük gazdasági hatékonyságának növelésével párosul. Ilyen technológiai eszköz pl. a vonalkód bevezetése, a raktározási bázisok és a szállítmányozás racionalizálása, legújabban pedig a „hűségkártyák” rendszeresítése, ami részletes információt biztosít a vásárlók termékpreferenciáiról, a vásárlások gyakoriságáról és nagyságrendjéről. Jól illusztrálja a „modern” és a hagyományos kiskereskedelmi hálózat gazdaságossága közti különbséget az az adat, hogy a Magyarországon (is) működő Metro hálózat 1 négyzetméternyi eladófelületére számolt éves forgalom 1,3 millió forint, a Julius Meinl csoport által üzemeltetett Jéé hálózaté 800 000 forint, míg egy hagyományos sarki bolté csupán 200 000 forint körül alakul.
      A kiskereskedelmi hálózatok átalakulása mélyreható változást eredményez a boltok nagyságában, elhelyezkedésében és arculatának kialakításában is. Miután a láncok elsősorban kereskedéssel és nem ingatlanfejlesztéssel foglalkoznak, kapcsolatuk az ingatlanfejlesztőkkel egyre inkább a többi beszállítóéhoz hasonlít: szabványosított ingatlantermék, gondosan kiválasztott helyen, olcsó bérleti díjjal. Minél erősebb egy lánc, annál kevesebb „megalkuvást” tolerál, mert az ingatlantermék, ugyanúgy, mint egy gyári termelőüzem, minden tekintetben kulcsfontosságú faktor a termelékenység hatékonyságát illetően. A legfontosabb szempont a megcélzott vásárlóerő vonzáskörzetében való elhelyezkedése és a bolt megközelíthetősége. Sokéves kereskedelmi tapasztalat — és újabban a „hűségkártyák” informatikai adatai is alátámasztják —, hogy az egyes kiskereskedelmi egységek optimális elhelyezését a családok vásárlási szokásainak figyelembe vételével kell kialakítani. Az erős láncok, forgalmukból adódóan, mágnesként vonzzák a kisebb boltokat is, újraformálva ezzel a város kiskereskedelmi térképét.
      A láncok fejlődésének három meghatározó ingatlantípusa alakult ki. Az egyik a „hipermarket”, amelynek átlagos bolti eladófelülete 8000-12 000 négyzetméter, és a hagyományos élelmiszer-termékskála mellett más fogyasztási cikkeket is kínál. Magyarországon a Cora, az Auchan, a Tesco és a Spar csoport vezette be a hipermarket típusú bevásárlóegységeket. A hipermarket kereskedelmi „formula” lényege, hogy a bevásárlást családi eseménnyé alakítja át, ahol a „szatyrot” felváltja a „gépkocsi” mint a vásárlás eszköze.
      A másik ingatlantípus az angol megnevezés tükörfordításaként „márkabolt”-nak nevezhető egység, amely a hasonló terméktípusok széles választékát kínálja egy helyen. Magyarországon jellegzetes példái ennek az üzletformának a bútoráruházak (például az IKEA vagy a Michelfeit), a barkácsáruházak (OBI, BAUMAX, Praktiker), az irodai termékekre szakosodott áruházak (Office Depot), de várhatóan hamarosan feltűnnek majd az elektronikára, sportra, könyvre-hanglemezre-videotermékre specializálódó kulturális márkaboltok is (bevásárlóközpontba integrált változatuk már megjelent, ilyen többek között a Media Markt, illetve a Hervis áruház az Europark bevásárlóközpontban). Az ingatlanfejlesztők speciális termékként hozták létre a hipermarketek és márkaboltok koncentrációjaként az ún. „mágnesparkot” (angolul „powerpoint”), ahol több nagy felületű boltot lehet elhelyezni és parkolókkal kiszolgálni (ilyen park például a törökbálinti SCB területe).
      A harmadik ingatlantermék a bevásárlóközpont, ami a hagyományos áruház alternatívájaként jelent meg a kiskereskedelem palettáján. Amíg az áruház egyetlen kereskedelmi cég széleskörű árukínálatát tartalmazta, addig a bevásárlóközpont sok, egymást kiegészítő üzletet és szolgáltatást foglal magába. A fejlesztők nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy a központ tartalmazzon 3-4 nagyfelületű üzletet (élelmiszer, elektromos és háztartási cikk, sport, ruházat), éttermeket, szórakozási lehetőségeket és sok kis felületű speciális üzletecskét. A bevásárlóközpont arculatában és funkciójában a bevásárlóutca megfelelője és bizonyos értelemben vetélytársa is — főleg emiatt került az érdeklődés homlokterébe az elmúlt néhány évben.

      Shopping Center Budapest
      Budapesten és a fővárosi régióban az ország regisztrált kiskereskedelmi forgalmának mintegy harmada realizálódik. Ehhez hozzájárul az a tény is, hogy az átlagkeresetek ebben a térségben mintegy 15 százalékkal magasabbak az országos átlagnál, és hogy Budapestnek nagy mind a nemzetközi, mind a belföldi idegenforgalmi (rekreációs és üzleti turizmus) látogatottsága. Ennek megfelelően tulajdonképpen várható volt, és továbbra is várható, hogy a kiskereskedelmi láncok és a szektorra specializált ingatlanfejlesztők Budapesten próbálják ki először kereskedelmi innovációikat. Ahogy Párizs, London vagy Bécs — de térségünkben Prága és Varsó is — sok egyéb központi szerepük mellett bevásárlóvárosok is, Budapest is meg fogja tartani kereskedelmi központ funkcióját.
      A századforduló idején a kiskereskedelem fontos városképalakító funkció volt. Hangsúlyozzuk, hogy városkép- és nem városszerkezet-alakító funkció, hiszen a szerkezetet elsősorban a természeti adottságok és a közlekedési útvonalak alakították, de ennek a szerkezetnek a városképi élményanyagát az igazgatási és kulturális középületek mellett a járókelők számára átélhető vizuális élmény adta meg. A belvárosban, a körutakon, a kerületek főutcáin és a köztereken ezt az élményt az itt található boltok, kávéházak és az ezeket látogató emberek kavalkádja jelentette. A szocializmus kiskereskedelme ehhez az élménygazdagsághoz képest elhanyagolta a kiskereskedelem városképformáló erejét. A „maszek világ” a kapualjakból próbálta meg ennek a termékkínálatnak a bővítését, ami némileg színesítette a képet, de minőségről itt sem beszélhettünk.
      A kiskereskedelem privatizációja a kilencvenes évek elején kétpólusúvá vált. Egyrészt még több kapualj (és garázs, és pince, és bódé) telt meg kiskereskedelmi vállalkozókkal, akik kis boltokban, szerény áruválasztékkal mintegy megduplázták a boltok számát. Másrészt a privatizáció erős versenyhelyzetet teremtett az élelmiszerszektorban, ahol nemzetközi hálózatok vetették meg a lábukat. Az élelmiszer kis kockázatot jelent a nemélelmiszer-termékekhez képest, kevésbé érzékeny a vásárlóerő ingadozására, jobban szervezhető, ráadásul a magyar élelmiszerkereskedők nagyon alacsony hatékonyságú versenytársnak bizonyultak. A helyi ABC-k gyorsan levetették szürkeségüket, és átrendezett pultokkal, bővült árukínálattal megteremtették az éles versenyhelyzet alapját.
      Budapesten a Metro lánc megjelenése (és átütő üzleti sikere) nyitotta meg az utat a nagyméretű boltok térhódítása számára, bizonyítva, hogy a magyar vásárló könnyen elfogadja az új kiskereskedelmi formulát. A hipermarketek és márkaboltok, különösen a koncentrált „mágnesparkokban”, már nem városképi, hanem városszerkezeti elemként jelentkeznek a település szövetében. Hasonló nagyságrendű kiskereskedelmi csomópontok a bevásárlóközpontok is, azzal a különbséggel, hogy a boltok összetétele, az éttermek és szórakoztató egységek kombinációja itt közelebb áll a hagyományos városközpont imitációjához. Elhelyezkedésükben és többszintes kialakításukban is „városiasabb” karakterűek, mint a hipermarketeket jellemző „nagy doboz”. Amíg a „mágnespark” tipikusan a városszéli, illetve agglomerációs területek kereskedelmi terméke, addig a bevásárlóközpont a középső városgyűrű területrehabilitációs eleme.
      Budapest „modern” kiskereskedelmi fejlődésének irányvonalát egyelőre mindkét irányzat jellemzi. 1990 és 1998 között mintegy 340 000 négyzetméter koncentrált kereskedelmi felület épült meg, amiből 186 000 négyzetméter bevásárlóközpont és 160 000 négyzetméter a megépült „nagy doboz” rendszerű üzlet. A következő három évre még 378 000 négyzetméter van tervezés vagy kivitelezés alatt, amiből 100 000 négyzetméter a tervezett bevásárlóközpont és 278 000 négyzetméter a nagy felületű hipermarket vagy specializált bolt. Budapest részesedése jelentős: az összes modern kiskereskedelmi fejlesztés eddig mintegy 75 százaléka a városhatáron belül épült, és a tervezett fejlesztéseknek is csupán 20 százaléka esik az agglomeráció területére.

      Város- és kereskedelemfejlesztési stratégiák
      Mit jelent mindez a városstratégia számára? A stratégiai szemlélet kialakításához a kiskereskedelmi szektoron belül meg kell különböztetnünk három fő ágazatot, mégpedig az élelmiszer-, a nem-élelmiszer-, és a szabadidős tevékenységekkel kombinált vásárlás szegmensét. Az élelmiszerszektor jellemző terméke a szupermarket hálózat. Ezek, amennyiben új létesítmények, 800-1500 négyzetméteres alapterületen valósulnak meg, és elhelyezkedés tekintetében egyre inkább gépkocsira orientáltak, legalábbis az autóval jól megközelíthető helyeket részesítik előnyben, ahol megfelelő számú parkolóhely kialakítása megoldható. Ez a hálózatfejlesztés véleményünk szerint a helyi szabályozás eszközeivel, illetve az építéshatósági eljárás keretein belül megfelelően kontrollálható.
      A nemélelmiszer-szektor, illetve az élelmiszer- és nemélelmiszer-profilokat kombináló létesítmények legfontosabb jellemzője „központképző” logikájuk. Elhelyezkedésükben városközponti, alközponti és szuburbánus termékeket különböztethetünk meg, a termék típusa szerint pedig mágnesparkról, bevásárlóközpontról és hagyományos bevásárlóutcáról beszélhetünk. Ezek a termékek a gazdasági növekedés nyomán megjelenő vásárlóerő-növekedésre aspirálnak, a valóságban azonban jórészt egymás piaci részesedéséért küzdenek. Ennek a versenynek része, hogy az első fázisban megépülő hipermarket mellé mágnesközpont szerveződik, ami — számos nyugat-európai példa mutatja — idővel regionális bevásárlóközponttá nőheti ki magát. A bevásárlóközpontok versenyére is jellemző a második fejlesztési fázis, ami a kiskereskedelmi felület bővítésén túl már elsősorban a szabadidős-szórakoztató profil megerősítésével próbálja a versenyben megszerzett pozíciót további kínálatelemekkel megtartani.
      A bevásárlóközpont-, illetve mágnespark-fejlesztések esetében a fővárosi stratégia nem lehet a területkijelölés, hiszen a legtöbb projekt már létezik vagy érvényes engedéllyel rendelkezik. A városi érdekek megfogalmazására a fejlesztések során elsősorban a hatásvizsgálat eszköze kínálkozik, és itt nemcsak a környezetvédelmi, közlekedési tényezőket, hanem a komplex társadalmi-gazdasági hatásokat is elemezni kell. Ahhoz azonban, hogy ezek a hatásvizsgálatok valóban tárgyalási alapot képezhessenek, az szükséges, hogy a város is önálló véleményt (értékválasztást) fogalmazzon meg a kívánatos fejlődés irányáról.
      A bevásárlási szokások, a vásárlóerőnek a népességen belüli megoszlása és a várostermék esetében is tapasztalható fizikai-erkölcsi elavulás egyes termékeket hátrányosan érint. Míg a városközpont exkluzív sétálóutcájának pozíciója hosszabb távon is biztosíthatónak tűnik különösebb erőfeszítés nélkül, a hagyományos bevásárlóutca mint termék egyre nehezebben állja a versenyt, különösen ha erős, befelé forduló bevásárlóközpontokkal kell konkurálnia, amelyek a történelmi belváros határán, illetve az átmeneti zónában tömegközlekedéssel is jól feltárt területeken települnek meg. A bevásárlóutca fennmaradásának biztosítása normatív eszközökkel azzal a kockázattal jár, hogy éppen ellenkező hatást vált ki, ellehetetlenítve a hagyományos szerkezethez valamit hozzáadó, azt megerősítő kreatív megoldások létrejöttét. Ugyanúgy, ahogy a bevásárlóközpont a hagyományos bevásárlóutcák logikáját ellesve, ezt „vegytisztán” létrehozva, de a nyilvánvaló hátrányokat (parkolás, közbiztonság) kiküszöbölve tudott sikeres termékké válni, a bevásárlóutcát is újra ki kell találni, erősségeire építeni, hátrányait pedig lehetőség szerint kompenzálni kell. És itt kapcsolódunk a korábban hangsúlyozott partnerségi elvhez. Ugyanis ebben az esetben a városi stratégia ismételten a konszenzusra alapozott, ezúttal kiskereskedelemre kihegyezett jövőképben megfogalmazódó prioritásokra alapozva
      — ki tudja választani azokat a területeket, amelyek fennmaradását fontosnak tekinti,
      — városképi, városszerkezeti és kereskedelemtechnológiai audit keretében meg tudja határozni ezeknek a területeknek (jelenbeli és várható) pozícióját,
      — meg tudja határozni azt a programot, amellyel az érdekeltek és érintettek körében partneri kapcsolatot tud kialakítani a versenypozíció javítása érdekében.
      Ugyanúgy, ahogy a legtöbb piaci folyamatban a város már nem rendelkezik döntő befolyással, hanem egy a sok résztvevő közül, ebben a folyamatban sincs diktáló szerepben. Az egyetlen lehetséges út a partnerség kialakítása a közös érdekek mentén, amelynek feltétele a proaktív irányítási szemléletben működő, kompetens koordináló-kezdeményező intézményi háttér („városmenedzsment”) megteremtése.
      A kiskereskedelem-ipart egyértelműen a gazdasági eredményesség mozgatja. Ennek megfelelően a szektorban végbemenő innovációt a vásárlóerő megszerzése iránti erőfeszítés jellemzi. Ez azt is jelenti, hogy a kiskereskedelem abba az irányba mozdul, ahol üzletet lát, és ez kedvezőtlenül érinthet egyes leszakadó lakossági csoportokat vagy területeket. A szegregációt nem a kiskereskedelem logikája hozza létre, de beruházási stratégiájában ezekre a folyamatokra reagál és tovább erősíti őket. Annak ellenére, hogy számos, az alacsonyabb jövedelmű réteget célzó termék jelent meg, és részesedésük dinamikusan nő, bizonyos területeken kialakulhat olyan helyzet, hogy a lakossági alapellátásban kizárólag az alacsonyabb hatékonyságú — relatíve drágább — boltok maradnak meg. Ennek a problémának a kezelése azonban túlmutat egy kiskereskedelmi koncepció keretén, hiszen itt a szegregációs folyamatok megfordításáról, a területek komplex társadalmi-gazdasági megújításáról — városrész-rehabilitációról van szó.