A városmegújítás lehetőségei

__________
ERŐ ZOLTÁN

 

A történeti városrészek megújulásra, modernizálódásra való képessége vagy képtelensége a budapesti városfejlődés folyamatának egyik kulcskérdése lesz a következő időszakban. Ahhoz, hogy Budapesten a történeti városrészek megtarthassák fejlődőképességüket, hogy folyamatosan szerepet kaphassanak a város gazdasági folyamataiban, olyan fejlesztési politika megfogalmazására és tudatos alkalmazására van szükség, amely a közszereplők és a városfejlesztésben érdekeltté tehető magánszereplők együttműködését, egymást erősítő munkáját teszi lehetővé. A probléma ismerete, a folyamatok értékelése, a külföldi városfejlődési tapasztalatok alapján úgy tűnik, a spontán fejlődési folyamatok önmagukban nem fogják magukkal hozni a belső városrészek megújulását, a városi élettér minőségének javulását, társadalmi viszonyainak rendeződését.
      Az európai városfejlődés alapvető értéke a kontinuitás, a város térszerkezetének, épületállományának, infrastruktúrájának és kulturális rétegeinek történeti egymásra épülése. A városfejlesztési politikának a történetiséget egyfelől kötöttségként, másfelől viszont értékteremtésre alkalmas adottságként kell figyelembe vennie. A történeti városok, városrészek megújítása azonban éppen a sokrétű adottságok, az összetett folyamatok miatt a közszereplők hangsúlyos jelenlétét, nagyobb szerepvállalását teszi szükségessé.
      A városmegújítás feladatai nem egyformán jelentkeznek a történeti városrészekben: egyes területek — kedvező pozíciójuk, adottságaik miatt — önmaguktól is képesek megújulásra, míg másokon olyan negatív folyamatok indulnak meg, amelyek a fizikailag és erkölcsileg elavult területektől távol tartják a városfejlesztő erőket. A leromlott területeken az ingatlanprojektek jövedelmezősége csökken, és kockázata is növekszik — így az ingatlanérték általánosságban is lecsökken, új projektek nem indulnak. Látni kell, hogy ezeken a helyeken már rövid távon is jelentős várospolitikai gondot okoz a szlömösödés és a szegénygettók kialakulása, a területi szegregáció. Hosszú távon mindez már a városszerkezetet is kedvezőtlenül befolyásolja, amikor a történeti városmag szerepét veszti, a városfejlődés alternatívaként az extenzív, szuburbanizációs fejlődési pályát választja. Budapesten sajátos kérdéseket vet fel az ún. átmeneti zóna leromlott iparterületeinek jövője is, mert a történeti városmag egykori külvárosi ipari övezete most romló, depressziós területnek tekinthető. Ennek átstrukturálása, területeinek „újrahasznosítása” a városfejlesztés számára számos előnnyel rendelkező lehetőséget kínál. A közszereplők feladata, hogy a várospolitika teljes eszköztárával segítsék a fejlődésben megtorpanó területek pozíciójának, fejlesztési potenciáljának javítását.
      Budapest városfejlesztési programjában a városrehabilitációs feladatok hangsúlyosan jelennek meg. A város évek óta rendelkezik elfogadott városrehabilitációs programmal, ami kereteket ad a közszereplők beavatkozásának. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy egyértelmű irányultságú, gazdag tapasztalatokkal rendelkező városmegújítási folyamat zajlana a városban. Remélhetőleg egy ilyen folyamatnak vagyunk kezdetén, sőt, több helyen már láthatók az első lépések, eredmények is, mégis érdemes felvetni mindazokat a kérdéseket, megfogalmazni azokat a dilemmákat, amelyek a levegőben vannak, s kimondva, kimondatlanul befolyásolják az érintett szereplők döntéseit.

      A budapesti városmegújítás feladatai
      A városmegújítási folyamat szükségességét, a közszereplőkre háruló feladat nagyságát az alábbi néhány adat, gondolat is illusztrálja.
      A budapesti belső városrészekben található a város lakásállományának harmada, mintegy 260 ezer lakás. Ezek jelentős többsége 1945 előtt épült lakóházban van, s ezeknek csak elenyésző része van a rendszeres felújításoknak köszönhetően megfelelő műszaki állapotban. Az épületek nagy része második vagy harmadik életciklusát éli, jelentős nagy felújítások vagy folyamatos karbantartás nélkül. Több mint 60 ezer lakás nem komfortos, nagy részük csak igen nagy ráfordításokkal tehető azzá. Az épületállományra jellemző zárt udvaros beépítés alapvető használati kérdéseket, mindenekelőtt a benapozás kérdését veti fel. Jellemzően megoldatlan a gépkocsitárolás, a helyzetet csak az teszi elfogadhatóvá, hogy a területen élő alacsony jövedelmű lakosság körében az átlagnál kisebb a gépkocsi-ellátottság.
      Mára már egyértelműen látható a társadalmi szegregáció következménye, hogy a legrosszabb adottságú lakásokat a legalacsonyabb jövedelmű, legkevésbé iskolázott társadalmi csoportok foglalják el: befejezett folyamatnak tekinthető, hogy aki tehette, elmenekült a rossz adottságú épületekből. A belső területek adják az olcsó lakások kínálatát, hiszen csak az alacsonyabb igényeknek tudnak megfelelni. A szlömösödő területek érthető módon távol tartják maguktól az új fejlesztéseket, sajátos gettósodási folyamat csíráivá alakulnak. Sajátos vonás az idős lakosság — elsősorban egyedül élő idős nők — nagy arányú jelenléte, ami szintén a lakosság jövedelmi helyzetére utal, a terület megújulásában várható szerepvállaló képességére. Mindez nyilvánvalóan átalakítja a közterületek, a kereskedelmi hálózat, a közintézmények képét, szolgáltatásait.
      Adott tehát, hogy a belső történeti városrészekben koncentrálódik a fizikai megújulásra váró épületek többsége, miközben használói, tulajdonosai a legkevésbé tehetős, már nem is aktív korban lévő rétegek. Így nem várható, hogy a terület önmagától, belső forrásaira alapozva újuljon meg. A terület nagysága miatt elképzelhetetlen, hogy teljes egészében funkcióváltás — például irodák megjelenése — oldja meg a problémát, de még a magasabb státuszú, fizetőképesebb lakosság beköltözésétől sem várható ekkora kiterjedésű terület használatának a megváltozása. Nyilván vannak olyan negyedek, amelyekre a fenti sommás megállapítások nem igazak, hiszen egy-egy kedvezőbb adottságú helyen már korábban megkezdődött a felértékelődés: az Andrássy út térségében, a Várban és környékén, az Új-Lipótvárosban vagy Bel-Buda legtöbb részén a terület presztízse biztosítja többé-kevésbé folyamatos megújulását is. Kétségtelen, hogy ez valamelyest csökkenti a probléma nagyságát és kiterjedését, de a fennmaradó területek még okozhatnak nehézségeket a város jövőbeli fejlődése során.
      A megújulás elmaradásának legnagyobb veszélye, hogy a szlömterületek tovább koncentrálódnak, kezelhetetlenné válnak. Ez már a város vonzerejét, gazdasági szerepvállaló képességét is csökkenti. A belső városrészek nemcsak lakóterületek; a főváros igazgatási intézményei, fő kereskedelmi területei, idegenforgalmi célterületei is itt helyezkednek el, építészeti örökségének legértékesebb elemei, együttesei is itt találhatók. Nem lenne szerencsés a területet az amerikai városfejlődésből ismert példák módjára „inner-city problem”-ként sorsára hagyni...
      Budapest esetében a városmegújítási törekvéseknek egy másik, kevésbé ismert, de legalább ennyire összetett kérdést is kezelniük kell. Ez az ún. átmeneti zóna, a korábbi városperem ipari területeinek átalakulási folyamata. Az iparszerkezet erőteljes átalakulása számos ipari funkció megszűnését hozta magával, így ma egy jelentős kiterjedésű alulhasznosított területsáv ékelődik a városszövetbe, miközben kedvező városszerkezeti pozíciója sokkal intenzívebb hasznosításra is alkalmassá tehetné. E területsávon is találhatók igen rossz adottságú lakóterületek, a jellemző azonban a felhagyott ipar. Mivel sok esetben nemcsak funkció- vagy technológiaváltásról, hanem a vállalatok teljes megszűnéséről is szó van, a területek rendezetlen tulajdonviszonyai is ellehetetlenítik a fejlesztéseket. E területek megújulása sem várható a spontán fejlődés keretei között, így a jövőkép megfogalmazása, a területelőkészítés, a környezeti károk elhárítása a közszereplők aktív részvételét teszi szükségessé.

      A városi funkciók kérdései
      A városfejlesztési program egyértelműen a kompakt város megőrzését tekinti céljának. Miközben a spontán fejlődés a legkisebb ellenállás irányában haladva a szuburbanizáció révén reméli kielégíteni azt a keresletet, amelyre a történeti városmag funkcionális alkalmatlansága vagy minősége miatt nem képes kínálatot nyújtani, jól láthatók a megoldhatatlan pontok is. Bár a budapesti szuburbanizáció léptéke nem hasonlítható össze a 21. század legsúlyosabb problémájaként előrejelzett világjelenséggel, a városrobbanással (sprawl), a folyamat fő hatásaiban hasonlónak tekinthető: az elsődleges természeti forrásnak tartott beépítetlen területek fokozott felhasználása, az infrastruktúrabővítési igény, a közlekedési krízis növekedése, az életmód előnytelen változásai.
      A következő évek szuburbanizációs fejlődése, a zöldterületek beépítése a budapesti agglomerációban várhatóan a régió stagnáló népességszáma mellett zajlik, voltaképpen tehát a belső területek népességszámának radikális csökkenését fogja okozni. A leginkább ellentmondásos kérdés az infrastruktúrafejlesztés terhe: a zöldmezős fejlesztés szükségessé teszi az infrastruktúra rendszereinek bővítését, ráadásul a legkevésbé hatékony formában, az alacsony sűrűséggel beépítendő területeken. Infrastruktúra alatt e helyen nem csupán a közút-közmű-hálózatok kiépítését kell értenünk, hanem a városi élet komfortjához szükséges közszolgáltatások — közvilágítás és köztisztasági szolgáltatások, rendőr, iskola, városi terek stb. — kiépítését és folyamatos fenntartását is. Mindez vagy a közösségi költségek ugrásszerű növekedését, vagy — és esetünkben ez a valószínűbb — számos közszolgáltatás elmaradását hozza magával. Ha előbb-utóbb el is készül a zártkertek családi házas átépülésével kialakuló területeken a csatorna és az aszfaltút, árnyas fasorokra, jó nevű zeneiskolákra, éjszakai járatokra nem lehet számítani. A szuburbanizációs életforma, amelyet a motorizáció tesz lehetővé, a motorizáció foglyává válik, amerikai mintára két-három családi autót kíván meg.
      A városmegújítás programja alapvetően a fenti folyamat fékezését, a belső városrészek megtartóképességének javítását, egy reurbanizációs folyamat beindítását szolgálja. Ezen keresztül remélhető a területhasználat kiegyensúlyozása, a térszerkezet kiegyenlített fejlődése.
      A városrehabilitációtól tehát elvárható, hogy a belső területek kínálatának javításával vonzóvá tegye a városi életformát, s alternatívát adjon a „családi házas álom”-mal szemben. Az életminőség igen sok apró elemből tevődik össze, akár a lakófunkciók kapcsán is. Be kell ismernünk, hogy a mára kialakult tipikus belső városi lakóterületek alapvető funkcionális követelményeket nem elégítenek ki: a házak és a lakások térrendszere, a gépkocsielhelyezés megoldatlansága, a házak közös tereinek állapota, tárolóinak hiánya miatt, a tulajdonosi közösség döntéshozatalával kapcsolatos kudarcok alapján a továbblépés iránya a családi ház. Ott nem okoz gondot a hűtőláda, a téli gumi, a kerékpár elhelyezése, lehet barkácsműhelyt kialakítani vagy dobolni, évekre elhúzva építkezni. Első és utolsó érvként pedig természetesen létezik a jó levegő, a zöldövezet, a kert iránti vágy is. Kérdés, hogy a következő években sikerül-e a belső városrészekben olyan lakásformát kialakítani, amely versenyképessé teszi a területet az agglomeráció kínálatával szemben. Meg kell tehát találni a budapesti megfelelőjét annak a városi lakásformának, amely a nyugat-európai városokban, például Párizsban vagy a holland nagyvárosokban létezik, s a reurbanizációs folyamat elengedhetetlen kelléke.
      Látni kell azt is, hogy a belső városrészek alapvető városszerkezete sem rendelkezik igazán szerencsés adottságokkal: az igen sűrű beépítettség, a zöldfelület szinte teljes hiánya, a zárt udvaros beépítés általánossága miatt a meglévő struktúra csak igen nagy áldozatokkal alakítható az igények szerint. Ahol radikális szerkezetváltásra nem kerül sor, ahol csak a telkenkénti átépülés folyamata fogja képviselni a megújulást, ott legfeljebb csak a két világháború közti keretes beépítés — amely máig az egyik legkedvezőbb budapesti beépítési formának bizonyult — fokozatos kialakulásban lehet reménykedni. Az új beépítési formáknak mindenképpen a zöldfelület bővítését, a privát vagy félprivát — s így rendezett tulajdonú és fenntartású — zöldfelületek kialakítását kell lehetővé tenniük. Alapvető feladat a gépkocsitárolás tisztességes megoldása — ennek hiánya ma a belső lakóterületek egyik legnagyobb hátránya. A komfort nélküli lakások egy része modernizálható, komfortossá tehető. Nyilvánvaló azonban, hogy sok esetben a felújítás csak egy nem kívánatos struktúrát konzerválna. Jelentős mértékű bontással, mintegy 20 ezer lakás megszűnésével is számolni kell tehát, ami viszont igen sok szervezési kérdést, szociális szempontot is felvet.
      Milyen is lehet az új városi lakóház? Az említett keretes beépítési módhoz, a jelenlegi városrendezési előírásokhoz leginkább a hagyományos fogatolt lakóépület illeszkedik, de egy terület alaposabb átstrukturálása esetén már komolyan felmerülhet a városi szövet átalakítása más, akár alacsonyabb szintszámú beépítési mód — sorház, láncház, átriumház — érdekében. Természetesen ez utóbbiak a Belvárosban nehezen képzelhetők el, azonban a Józsefváros, Angyalföld, Bel-Buda egyes részein, az átmeneti zónában reális alternatívát adhatnak a zártsorú beépítéssel szemben. A következő években nem kis feladatot jelent majd a legkedvezőbb beépítési sűrűség megtalálása: miközben nyilvánvaló, hogy a fejlesztés a nagyobb szintszámok mellett hatékonyabb, pillanatnyilag a városi területek éppen túlzott sűrűségük, nyomasztó utcáik miatt taszítóak. A piacképes, vonzó lakóterület egyik vonása éppen az alacsonyabb sűrűség lehet.
      A városmegújításnak nemcsak a lakóterületek szuburbanizációját kellene fékeznie. Bár Budapesten még nem látványos a folyamat, már megkezdődött az irodaszektor kihúzódása a belső városrészekből. Az elmúlt évtized a lipótvárosi fejlődés mellett a Váci út térségében hozott létre fejlődési centrumot, de egyértelműen jelen vannak az irodaprojektek a külsőbb területeken is. A következő időszakban várható egyes Duna-parti területek nagy léptékű projektjeinek megvalósulása. Eközben viszont látható a belső területek egyes irodaprojektjeinek életképtelensége, ellehetetlenülése is: a területen a kilencvenes évek elején épített irodaházak némelyike mára kiürült, korábbi bérlői a jobb adottságú helyekre költöztek. A jelenség oka egyfelől ismét a kedvezőbb működési feltételek iránti igény: az irodák alkalmazottai, ügyfelei igénylik a jó autókapcsolatot, de hosszabb távon nem mondhatnak le a színvonalas tömegközlekedési kapcsolatról sem, így a fejlesztések olyan körzeteket preferálnak, ahol a két igény egyszerre biztosítható. Másfelől azonban az irodapiacot egyfajta szegregációs törekvés is jellemzi: az irodai funkciók szívesen jelennek meg a jó státuszú lakóterületek közelében, villanegyedekben, a „nice neighbourhood”-ban. Mindezek alapján erősen várható a budai irodaprojektek sikere.
      Ugyancsak látványos a kiskereskedelemi funkciók kitelepülésének folyamata. A bevásárlóközpontok rohamos terjedése, a több százezer négyzetméternyi új kereskedelmi felület megjelenése új bevásárlási szokások megjelenését hozta. Az a fejlesztési forrás, amely a kiskereskedelmi szektor megújításába áramlott, döntő részben nem a belső városrészeket élénkítette, a néhány kivétel (Mammut, Westend) épp ezért külön figyelmet érdemel. Még nem egyértelmű, mely üzlettípusok lesznek a verseny vesztesei, illetve hogy a belső városrészek kereskedelmi hálózatában milyen válaszok születnek a kihívásra, de már látható, hogy a hagyományos áruházi forma (Csillag, Verseny, Úttörő) mellett a kevésbé frekventált utcák átlagos konfekcióboltjainak, az élelmiszerbolt-hálózatnak egy része maradt vevő nélkül. Ritkábban kerül szóba, de a szakkereskedelem már jóval a bevásárlóközpontok megjelenése előtt rohamosan távozott a belső városrészekből: az alkatrészkereskedelem, az irodafelszerelési üzletek, a bútoráruházak, az építőanyag-árusítás már korábban is a külvárosokban hozták létre új, nagy alapterületű boltjaikat. A következő években további átrendeződés várható. Mégis, bár vannak papírral takart kirakatok, nem állítható, hogy az üzlethálózat egyszerűen megüresedett volna. A kiürült üzletek helyén megjelent, s az arra alkalmas helyeken — például Ráday utca, Liszt Ferenc tér — jellemzően megerősödött a városban a vendéglátó szektor, ami egyúttal jelzi is a belső városrészek jövőbeli funkcióját, az idegenforgalmi és a szabadidős szolgáltatások kínálatában való részvételt. Az pedig, hogy az autóalkatrészbolt helyén kávéház nyílik, beleillik a városias városról alkotott elképzeléseink körébe. A bevásárlóközpontok nagy sikerüket részben a multiplex mozik betelepítésének köszönhetik. Talán ez az új termék okozta leginkább a versenytársak, a városi mozik tönkretételét — s a legnagyobb sokkot a város kulturális hagyományait óvó értelmiségi körökben.
      A belső városrészek egyes területein — a déli Belvárosban, a belső Józsefvárosban és Ferencvárosban — meghatározóak az oktatási funkciók, és a jó nevű gimnáziumok, újraindított egyházi iskolák révén remélhetőleg azok is maradnak. Nem kerülheti el azonban a figyelmünket e funkciók kifelé húzódása sem: a nagy területigényű intézmények nem kívánnak, nem tudnak a belső területekre települni. Az új egyetemi létesítmények kitelepülésével a belváros több ezer diák napi jelenlétével lesz kevesebb — hacsak más oktatási funkció nem kerül a felszabaduló helyekre. Megjelentek a „nice neighbourhood” iskolák is a budai hegyvidéken, a városkörnyéki településeken, ami kétségkívül a város vesztesége. Ugyancsak várható, hogy az új egészségügyi fejlesztések is az agglomeráció felé mozdulnak: a magánkórházak, klinikák, a fitness-ipar létesítményei csak kis mértékben fogják a belső városrészek megújulásának programját segíteni.
      A városi funkciók tehát szétterülnek, s az agglomerációban keresnek újabb és újabb területeket. Eközben azonban az átmeneti zónában Budapest korábbi ipari területei üresen állnak. Az ipar szerkezetváltása, a termelés rendszerének megváltozása, a technológiai váltás nyomán telephelyek sora maradt üresen. Ezek egy részében ad hoc módon kisebb-nagyobb vállalkozások telepedtek meg. A korábbi csarnokokat érdemi fejlesztések nélkül több bérlő vagy tulajdonos más-más funkciókra, kisipari termelésre, kereskedelemre, raktározásra használja, de az épületek jelentős része üresen áll. Lényegesen ritkábban — de nem kivételesen — kerül sor a telephelyek rendezett, átfogó felújítására, új technológia beépítésére. Azokon a helyeken, ahol a kedvező városszerkezeti pozíció miatt az ingatlanérték kiemelkedően magas, már megindult az ipari funkciók felváltása. Mindenekelőtt ilyen a Váci út térsége, ahol a korábbi folyamat ma már kiterjedni látszik, a mögöttes területeket is egyre inkább magába olvasztja, s átfogó fejlesztési koncepciók megvalósításának is teret enged (Westend, Meder utca). Ilyennek kell tekintenünk a budai iparterületek átalakulásának programját (MOM, Ganz, Gázgyár stb.) is, de voltaképpen e folyamatba illeszkedik a Soroksári úti ún. EXPO-területek felszabadítása is. Nem kerül sor azonban ilyen látványos átalakulásra akkor, amikor a terület pozíciója nem ennyire előnyös, amikor az ingatlan hasznosítását valamilyen tényező — például rendezetlen tulajdoni viszonyok, környezeti károk vagy egyszerűen a spekulációs szándék — megnehezíti. Jellemzően ez a helyzet az átmeneti zóna délkeleti szektorában, Kőbánya, Ferencváros térségében. E helyeken a város zárványként foglal magába egy-egy romló területet.
      A zárványok kialakulásának egyik fontos oka a kapcsolatok hiánya, amit paradox módon éppen a közlekedési infrastruktúra, a vasúthálózat okoz. Az átmeneti zóna sorsát, fejlesztési lehetőségeit alapjaiban befolyásolja a vasúti területek átstrukturálásának lehetősége. A fővonali hálózat, a vasúti technológiai területek, a kiszolgáló iparvágányok és rakodók sűrűn felszabdalják a területet, ellehetetlenítik a kapcsolatokat, rendezetlen ipari tájat alakítanak ki maguk körül. Miközben a vasút a múlt század végén e területeken éppen a fejlesztést tette lehetővé, ma sok ponton a fejlesztés akadálya. Szerepe radikálisan csökkent — mind a személy-, mind az áruszállításban —, de az általa elfoglalt területek újrahasznosítására csak kevés helyen került sor. Éppen az átmeneti zóna pozícióinak javítása érdekében a jövőben elkerülhetetlen e területek sorsának újraértékelése, a felesleges iparvágányok felszámolása, a lehető legtöbb terület felszabadítása, s így a szétszakított városrészek kapcsolatainak visszaállítása. Remélhetően már a közeljövőben sor kerülhet több vasúti terület ingatlanpiaci megjelenésére, urbánus hasznosítására. Hasonló változások várhatók a honvédségi területek kapcsán is. A város 19. századi növekedése során is meghatározó volt a városszéli katonai területek — gyakorlóterek, laktanyák stb. — bekebelezése, felparcellázása (Angyalföld, Kőbánya, a külső Ferencváros, Lágymányos), de a közelmúltban is több helyen sor került a jó fekvésű katonai létesítmények kiváltására, bevonására az ingatlanfejlesztésbe. E folyamat bővülése várható, és nagyon sok szempontból kívánatos.

      Az építészeti örökség és az építészeti minőség kérdései
      A belső városrészek adják Budapest egyedi arculatát, történeti jellegét. Budapest városmagjának 19. századi, 20. század eleji épületállománya, a városi szövet viszonylagos rendezettsége európai mércével mérve is jelentős érték. Nekünk magunknak már csak azért is fontos a megőrzése, mert valóban épületeink adják a legközvetlenebb, legmindennapibb kapcsolatunkat a múlttal. Ha csak arra gondolunk, hogy a legjobb minőségű klasszicista, eklektikus, szecessziós házaink a mai napig meg nem haladható példát mutatnak az építészeti kompozíció kánonjára, az anyaghasználat igényességére, a mesterségbeli tudásra, el kell ismernünk, hogy az építészeti örökség jelenléte ösztönző kihívást jelent a mai kor számára is. Azok a városépítészeti együttesek, amelyek a 19. századi városépítés emblematikus elemei — a nagy közmunkatanácsi beavatkozások —, egyfajta mércét jelentenek. Nagyvonalúságból, igényességből, s persze a hibákból is tanpéldákat adnak. Az építészeti örökség nagy része túlélte a földrengésszerű társadalmi változásokat, és például egyes, időközben feledésbe merült funkciók felmutatásával a közelmúlt társadalmi építkezésében is a gyökereket, a folyamatosságot tudták képviselni.
      Miközben a városfejlődés természetes velejárója az átépülés — s ez Budapest esetében sem volt másképp —, jelenlegi felfogásunk és értékrendünk szerint az építészeti örökség védelme érdekében korlátokat állítunk az átépítés elé. Budapesten az elmúlt évek folyamán ebben a kérdésben szélsőséges álláspontok ütköztek; a korábbi évtizedek kiegyensúlyozottabb szemléletét követően ma mindkét irányból az elbizonytalanodás érzékelhető.
      A városvédelem és a műemlékvédelem erősen bővítené a megőrzendő régi épületek körét — ami viszont az ingatlantulajdonosok, fejlesztők szándékaival nem egyeztethető össze. Ma Magyarországon nem egyértelmű, hogy egy épület történetisége valóban értéknövelő elem volna. A szigorú védelmi szándékok, szabályozások, előírások sajátosan paradox helyzetet hoznak létre: a védeni kívánt, értéknek tekintett épület a kötöttségek miatt — amelyek nem egyszer valóban igen erősen korlátozzák a tulajdonos fejlesztési jogait — már nem vonzó a fejlesztő számára. Az amúgy is igen kockázatos ingatlanfejlesztési folyamatban a műemléki védettség többletkockázatot jelenthet, ami az a fejlesztők érdektelenségét hozza magával.
      Ami egy-egy épület esetén igaz, igazzá válik egész városrészek esetében is. A belső városrészekben folyó fejlesztések önmagukban is rengeteg kötöttséggel járnak. Amennyiben még számos további értékvédelmi szempontnak is meg kell felelni, egész városrészek veszíthetik el fejlesztési lehetőségeiket. A közelmúlt törekvései azt mutatják, hogy a városvédelem szeretne egész városrészeket mai formájában, változtatás nélkül megőrizni. Miközben tény, hogy a város 19. századi arculata valóban az ilyen épületek tömeges jelenlétéből adódik, úgy tűnik, a teljes változatlanság igénye nem reális.
      Nem lehet reális, több okból sem. Egyrészt az épületek a felújítás hiánya miatt műszakilag végletesen elhasználódtak — sok ház esetében a felújítás költségei valóban meghaladják a bontás-építés költségeit —, másrészt a fent említett erkölcsi avulás teszi értéktelenné az ingatlanokat. Ha valóban mintegy 20 ezer lakás bontásával kell számolni, ez épületek eltűnését is magával fogja hozni. Sajnálhatjuk, hiszen ezek ráadásul az épületállomány régebbi darabjai lesznek, amelyeket stílusuk, történetiségük, hangulatuk miatt szeretünk. Ha egymás mellett áll az egyemeletes, szűk udvarra néző, szoba-konyhás lakásokból álló koraeklektikus épület, amelynek ablakai, lépcsőkorlátja, kapuáthajtójának burkolata mind-mind a régvolt Budapest emlékét hordozza, és egy ötemeletes, a Trianon utáni értékzavar stílusában fogant, csak tizedrangú építészeti kvalitásokat mutató spekulációs, de jól felszerelt bérház, egyértelmű, hogy az utóbbi épület fog megmaradni — építészeti értékítéletünk ellenére.
      A város építészeti értékeinek eddigi megmaradását ugyanaz tette lehetővé, ami pusztulását is okozta: a forráshiány, a gazdasági depresszió. Kérdés, hogy a gazdaság erősödésével a történeti értékek megtartásának lehetőségei javulnak-e vagy romlanak. Bár gondolhatnánk, hogy a gazdagabb országok többet képesek áldozni az építészeti örökség védelmére, jól tudjuk, hogy a fejlesztési boomok sok európai városban valóban eltörölték az örökség jelentős részét. Jól látható, hogy pusztán a jogi védelem nem lesz elegendő egy más irányú gazdasági és társadalmi folyamatokra alapozott fejlődés megállítására. Alapvető tehát, hogy az értékvédelem egyfelől egyértelműen és realisztikusan fogalmazza meg saját prioritásait, másfelől, hogy a gazdasági szabályozórendszerben is folyamatosan érvényre jusson az épületfelújítás, a meglévő épületek újrahasznosításának szempontja. Amennyiben az országos lakásprogramok mindig csak az új lakásépítést preferálják, akkor esélyt sem hagynak az épületfelújításokon alapuló rehabilitációs programokra. Másfelől viszont az értékvédelmi célzatú támogatási rendszerek kisebb csodákra képesek. Mind a fővárosi, mind az országos támogatási rendszerek tapasztalatai azt mutatják, hogy szinte jelképes összegek is jelentős energiákat és forrásokat szabadítanak fel, és az ingatlantulajdonosokat valóban az értékvédelem céljaihoz illeszkedő feladatok elvégzésére ösztönzik.
      Nem lehet véletlen, hogy az értékvédelem szándéka ennyire erősen jelent meg az elmúlt években. Az értékteremtés hiánya is hozzájárul ahhoz, ha egy közösség inkább a régi minden áron való megőrzését találja egyedüli útnak. Voltaképp a századforduló kimagasló minőségű épületei is sokszor barokk paloták, középkori eredetű lakóházak helyén épültek fel, mégis, ha igényességükkel, építészeti kvalitásukkal értéket teremtettek, hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról, milyen érték pusztulását okozták. Az Erzsébet-híd megépítése a századfordulón Pest középkori magját tüntette el, a létrehozott épületegyüttes azonban Budapest világvárossá válásának szimbóluma lett. Kérdés tehát, hogy a történeti városrészek kisebb-nagyobb átépülése során sikerül-e olyan értékteremtő folyamatot megindítani, amely az átlagos házak építésében is — hiszen többnyire közönséges, egyszerű és olcsó lakóházak építéséről lesz szó — egyfajta építészeti igényességet, kultúrát fog tükrözni. Kérdés, hogy kikből áll majd az a megbízói kör, amely ezeket a házakat megrendeli: a társasházak vagy az esetleges bérházak építtetői milyen mintákat kívánnak követni építkezéseikkel. Lehet-e valamilyen módon — például kísérleti mintalakóházakkal — befolyásolni a folyamatot, lesz-e olyan közszereplő, aki ezt a feladatot sajátjának tekinti? Egy remélhetően felgyorsuló építési ütem szerencsés esetben alkalmas lehet az új termék kialakítása mellett új építészeti kultúra megalapozására is. Vajon élünk-e majd ezzel a lehetőséggel?

      A társadalmi kérdések
      A városrehabilitációs feladatok keretei között erősen keverednek a műszaki-építészeti és a társadalmi kérdések. Miközben ez a keveredés elkerülhetetlen, mégis meg kell próbálni a hatásokat valamennyire egymástól elkülönítve is végiggondolni, különben előfordul, hogy nem a megfelelő eszközökkel kívánunk választ adni a kérdésekre. Nem biztos, hogy egy városrész szociális problémáira az épületfelújítások adnak választ, mint ahogy a viszonylag jobb szociális státuszú területeken is eredményezhet megválaszolhatatlan kérdéseket az épületállomány műszaki állapota. Tény persze, hogy egy-egy terület műszaki és társadalmi leromlása általában együtt járó, egymást erősítő folyamat, a városrehabilitáció során azonban a többféle hatást külön is végig kell gondolni.
      A városrehabilitációtól az érintett önkormányzatok, döntéshozók sokszor a terület társadalmi problémáinak megszűnését — vagy legalább jelentős mérséklődését — várják. Nagyon is kézenfekvőnek tűnik a városrehabilitációt dzsentrifikációs projektként felfogni, s kétségtelenül vonzó a terület műszaki megújulásával együtt a legszegényebb társadalmi rétegek eltűnésével is számolni. Valószínű azonban, hogy a város minden pontján ez nem történhet meg.
      A társadalomnak a jövőben is lesznek lecsúszott, alsó rétegei, a nagyvárosi szegénység még az általános gazdasági környezet javulásával sem tűnik el egyik napról a másikra. Kérdés, hogy e szegény rétegek hol és milyen lakáskörülmények között helyezkednek el. A társadalom térbeli szegregációja várhatóan tovább erősödik a következő időszakban, így a spontán folyamatok keretében a szegénynegyedek is megjelenhetnek. Nem kizárt, hogy egyes külső lakótelepek jutnak ilyen sorsra, lehet, hogy az átmeneti zóna egyes zárványterületein alakulnak ki ma még elképzelhetetlennek tűnő telepek, de a külföldi tapasztalatok azt mutatják, hogy a városi szegénység kérdése továbbra is a belső városrészek egyik jellegzetes problémájaként marad meg.
      Nem lehet tehát reális stratégia mindenhol dzsentrifikációs típusú felújítási programokat indítani, s nagy arányú lakosságcserével számolni. A lakosságcsere voltaképpen a probléma továbbgörgetését jelenti, más területeken hoz létre még súlyosabb helyzetet. Éppen ezért a bontási programok, az épületek kiürítésének előkészítése rendkívül érzékeny, szociális értelemben is megalapozott eljárás kialakítását igényli. Az ideális megoldás a helyben maradó lakosság számára végzett rehabilitáció, amit azonban a jelenleg kialakítható finanszírozási rendszer — az önkormányzati szektor csekély teherbírása, a külső magánforrások bevonásának kényszere — nem tud támogatni. Amennyiben a jövőben is a magántulajdonú társasházi forma lesz az egyeduralkodó, ez a helyzet alapvetően nem is változhat: a társasházi öröklakás építése nem az alacsonyabb státuszú csoportok számára járható út. Néhány év múlva az is látható lesz, hogy a lakásprivatizáció során létrehozott társasházakban élő, alacsony jövedelmű lakástulajdonosok még a nagy arányú támogatások mellett sem lesznek képesek az elemi felújítási-fenntartási feladatokat elvégezni.
      Elkerülhetetlenül megjelenik tehát a bérlakások iránti igény. Jelen formájában, ahol az önkormányzati lakások bére gyakorlatilag csupán az üzemeltetési feladatokat fedezi, e szektor egyértelműen veszteséges, s nem biztosít forrásokat a szükséges felújítási, visszapótlási feladatokra. Nem várható, hogy az önkormányzatok ezt a szektort a jelenlegi feltételek mellett bővítsék. Szembe kell nézni azzal, hogy mindaddig, amíg a lakbérek nem biztosítják a normális közgazdasági környezet által reálisnak tartott jövedelmezőséget, addig bérlakások nem épülnek, s a rehabilitációs területek is kénytelenek lemondani egy nagyon fontos szektor fejlesztő erejéről. Tekintettel arra, hogy ezek a reálisnak nevezhető bérleti díjak az átlagos bérjövedelmekhez, nyugdíjakhoz képest igen magasak, elkerülhetetlen, hogy valamely közszereplő támogatási rendszert is működtessen a bérlakásszektorban. Amennyiben a központi kormányzat vagy akár a főváros a következő időszakban elindít egy ilyen támogatási programot, az a lakbéreket egyre nagyobb részben tudná a kereslethez igazítani, ami a bérlakásszektor bővítését, a mainál korszerűbb bérleti konstrukciók kialakítását hozhatná magával. E célt szolgálja a javaslatokban megfogalmazott támogatott bérlakásrendszer vagy az emelt szintű bérlakásrendszer kialakítása. Egy strukturált bérlakásrendszer, amelyben a különféle adottságú társadalmi csoportok különféle lakbérszintű termékeket vehetnek igénybe, alkalmas lehet a lakástulajdon hegemóniáján alapuló, számos kérdést válasz nélkül hagyó lakásrendszer több lábra állítására. Ez a strukturált bérlakásrendszer egyaránt kínálatot tud biztosítani a szegényebb csoportok mellett a pályakezdők, a nyugdíjasok vagy azok számára, akik pénzüket egyszerűen nem akarják lakástulajdonba fektetni.
      A városrehabilitációs területek a bérlakás-építkezésekkel új fejlesztési forrásokhoz juthatnak, ami azt a lakóterületi karaktert erősíti, amely a belső városrészek zömének múltjához és reális jövőképéhez igazodik.

      Egy városrehabilitációs program lehetséges elemei
      Budapest Városrehabilitációs Programja egy lassan kibontakozó, folyamatosan bővülő városmegújítási folyamat felvázolásával kíván egyfajta pozitív jövőképet megjeleníteni. Egyértelműen látható azonban, hogy a rendelkezésre álló források és a feladat léptéke nagyságrendileg tér el egymástól. A Program ennek tudatában a források koncentrációját célozza. A prioritások meghatározásán túl — belső területek, átmeneti zóna déli szektora — bevezette az akcióterületek rendszerét, ami reális céllá teszi egy-egy kisebb városi terület megújítását. Jelenleg kilenc ilyen terület van kijelölve. Ezek némelyikén már látható eredményekkel megindult a városmegújítás, másokon azonban semmilyen érdemi lépés nem történt.
      Ideális esetben egy-egy akcióterületen négy-öt év alatt sort lehet keríteni a legrosszabb adottságú lakásállomány bontására, a közterületek megújítására, azokra a szerkezetjavító beavatkozásokra, amelyeket a reális mértékű bontások lehetővé tesznek. Sort kell keríteni a közművek szükséges rekonstrukciójára, az önkormányzati lakásállomány minél teljesebb körű felújítására, a társasházak kiemelt támogatásával közös részeik megújítására. Nem ígérheti senki, hogy ez a folyamat mindenhol maradéktalanul sikeres lesz. A kerületi önkormányzatok forrásai szűkösek, márpedig ebből kell biztosítani a saját ingatlanok felújítása mellett a társasházi támogatásokat, a közterületi programokat, sőt a szociális alapú kiegészítő támogatásokat is. Nincs garancia arra sem, hogy a társasházak teljes mértékben bevonhatók a folyamatba, hiszen az alacsony jövedelmű lakástulajdonosok a mégoly nagy arányú támogatás mellé sem tudják biztosítani a szükséges saját részt. Mégis, minden kérdőjel ellenére az akcióterületi programok rendszerének, tartalmának bővítése kínálhat csak reális megoldást a város, az ingatlanfejlesztők és a tulajdonosok együttműködésére. Ez a konstrukció „trial and error” alapon nyitva áll a későbbi új eszközök számára is. Nem kizárt például, hogy egy későbbi időpontban, amikor az önkormányzatok forrásai lehetővé teszik a bérlakásszektor újraépítését, a kis jövedelmű ingatlantulajdonosok tulajdonukat értékesítve ismét bérlőként kapjanak helyet a területen. Az eredeti elképzelések szerint az akcióterületek körének bővítése révén a belső területeken a következő két évtizedben 30-40 helyen lehetne a megújítást megindítani, így az akcióterületek foltjai már meghatározóak lehetnének a város fejlődésében.
      Az épületfelújítási (és bontási) programok mellett a városrehabilitációs program kiemelt szerepet szán a közterületek megújításának, az „agorák” kialakításának. Már az eddigi budapesti tapasztalatok is megmutatták, nem alaptalan az a feltételezés, hogy a közterületek megújítása jelentősen javíthat egy terület presztízsén, megítélésén, és vonzóvá teheti a fejlesztők szemében. Ez hozzájárulhat ahhoz, hogy meginduljon egy-egy terület megújulása. Nemcsak a gyalogos felületek bővítéséről és, ahol lehet, újabb közterületek kialakításáról van szó, hanem a közterületek általános minőségének javításáról, zöldnövényzet telepítéséről, a parkolási feltételek javításáról.
      Tekintettel arra, hogy a közterületek rendezésének egyik feltétele a parkolási helyzet javítása, önálló parkolási programot is indítani kell, hiszen a gyalogos területek bővítése, a jelenlegi murvás parkolók beépítése a mai helyzetet még ronthatja is. Szükséges tehát, hogy a közterületeket mentesítő parkolók — mélygarázsok vagy inkább parkolóházak — létesüljenek, hogy az alulhasznosított földszintek átalakításával is készüljenek parkolóhelyek, amelynek mindenekelőtt a lakóterület lakossági igényeinek kiszolgálását kell megoldania.
      A városrehabilitációs program évek óta, ismételten felveti a közszereplők aktív szerepvállalásának kérdését. Az eddigi tapasztalatok is azt mutatják, hogy nem lehet a piaci szereplők aktivitására bízni a teljes folyamatot. Az előkészítő szakaszban szabályozási és beépítési tervek elkészítése, a lakók kiváltása, az épületbontások és a telekalakítás, a közművek és a közterületek rekonstrukciója mind olyan feladat, amiben az önkormányzati szférának egyértelműen tudatosan, aktívan, professzionális módon kell lépnie. Hogy képes-e erre megfelelő szervezeti egységet létrehozni, tudja-e saját döntési mechanizmusát, érdekrendszerét a feladat összetettségének megfelelően meghatározni? A következő években a városmegújító folyamatok eredménye vagy eredménytelensége erre is választ ad majd.