Vida Réka
THM és társai

Nincs könnyű helyzete annak, aki a lakáshitelek dzsungelében szeretne eligazodni. A kínálat rendkívül gazdag, nemcsak a hitelkonstrukciók, hanem a bankok között is érdemes válogatni. Cikkünkkel egy átfogó képet kívánunk nyújtani a bankok kínálatáról néhány tipikus esetet alapul véve. 

Különleges konyha - egyszerű hitel Fotó: Somorjai L.

A kora tavasszal bevezetett Fészekrakó program lendületet hozott a lakáspiacon - ám egyelőre inkább a hitelezés piacán, mint a hitelfelvevők körében. A bankok ugyanis rástartoltak a témára, egyre- másra jelentik be a különböző kedvezményeiket. Mára olyan sokszínűvé vált a lakáshitelpiac, mint egy tavaszi rét. Lapunk körkérdéseiből kiderült, érdemes sorra járni a bankokat, hogy megtalálhassuk a legmegfelelőbb kondíciót. 
A táblázatunkból is jól kitűnik, milyen nagy különbségek lehetnek a bankok kínálatai között. Azonos összeg és futamidő esetében is közel 1-2 százalékos eltérés lehet a THM esetében, ami több ezer forinttal is megdobhatja a havi fizetnivalót. A „THM-versenyben” az OTP vezet, de szorosan a nyomában következik az Erste bank (tapasztalatunk szerint ez a két bank a legrugalmasabb is egyben). A különbségeket hangsúlyozva szembetűnő, hogy használt lakás vásárlása esetén, amíg egy 3 milliós hitelt az OTP 9,56 százalékos THM-re ad, addig ugyanekkora összeget a K&H 11,15 százalékra. Új lakás vásárlását (5 M Ft) 6,59 százalékos THM-mel támogatja az OTP, míg a K&H 8,75 százalékkal. Ez a különbség 3700 forint különbséget jelent havonta. 
Jellemzően az államilag támogatott lakáshiteleket forintalapon folyósítják a bankok, míg devizaalapon piaci kamatra vehetünk fel hitelt. Ez utóbbi azonban sok esetben még az állami támogatás nélkül is kedvezőbb feltételeket nyújt. A CIB Banknál például, ha új lakásra forinthitelként veszünk fel 10 millió forintos összeget 20 éves futamidővel és állami támogatással, a havi törlesztőrészlet 66 324 forint lesz, a THM pedig 7,44 százalék. A svájci frank alapú devizahitel ugyanezekkel a feltételekkel csak 54 000 forintos havi részletet jelent, 5,72 százalékos THM-mel. A legtöbb banknál ezért azonnal a CHF-bázisú hiteleket ajánlják. Azonban sokan az árfolyamkockázat miatt - okkal - tartanak a devizahitelektől. Az euróalapú konstrukcióknál ez a probléma szerencsére csak a várható 2010-es bevezetésig jelent kockázatot, a többinél a futamidő végéig marad az árfolyamkockázat. Mindenkinek el kell döntenie, hogy vállalja-e egy-két évtized távlatában ezt a kockázatot az alacsony részlettel kecsegtető hitelek esetében. Az Erste banknál a futamidő alatt van lehetőség egyszer a hitel valutájának megváltoztatására.
Gyakran felmerülő kérdés, hogy a hosszú futamidő alatt van-e lehetőség arra, hogy eladjuk a jelzáloggal terhelt lakásunkat, illetve az újonnan vásárolandó ingatlanra átvihetjük-e a hitelünket. E tekintetben is markáns eltéréseket tapasztaltunk. A Raiffeisen bank, és a CIB elzárkózik ettől a lehetőségtől, ám az OTP és az Erste bank lehetőséget ad a változtatásra. Az OTP banknál működik az a variáció, hogy az új vevő átvállalja a már meglévő hitelt, és tovább fizeti annak részleteit. A legtöbbször alkalmazott módszer szerint pedig az új vevőtől beszedett foglalóból lehet kifizetni a hitel hátramaradt összegét. A foglaló mértékét tehát a még törlesztendő összeg alapján érdemes meghatározni. Figyelni kell viszont arra, hogy a szerződésmódosításoknak mindenhol ára van, hiszen megfosztjuk a bankot attól az összegtől, amelyet magának évekre előre bevételként kalkulált. Az Erste banknál ennek költsége 4 százalék, devizában igényelt kölcsönnél 1,5 százalék. A CIB bank ilyen típusú költsége 0,5 százalék a devizaalapú, illetve az új lakásra felvett forinthitelek esetében, használt lakásoknál viszont 4 százalék. A hitelszerződés megkötésének évfordulóin azonban a CIB bank elengedi az említett díjakat. A K&H banknál lehetőség nyílik arra is, hogy a hiteligénylő az ingatlan eladását követően másik ingatlan bevonásával törlessze tovább hitelét.
Az egyéni igények alapján érdemes böngészni a bankok aktuális kedvezményei között. Találhatunk olyan ajánlatokat, mely a többi banknál nem szerepel. Ilyen lehetőség az OTP banknál a Lakáshitel alacsony törlesztéssel elnevezésű konstrukció, melynek feltétele, hogy kizárólag az OTP Lakástakarékpénztár Optimum nevű terméke mellett vehető igénybe, e feltétel teljesülése esetén viszont a futamidő első 50 hónapjában 15 százalékkal alacsonyabb törlesztőrészletet kell fizetni, mint az ugyanolyan feltételű, egyenletes törlesztésű hitel esetében. Szintén az OTP kínálja az életbiztosítással egybekötött hitelt is, melynek keretében szja-kedvezmény is igénybe vehető. A Fészekrakó program keretében igénybe vehető hitelnél pedig a május 31-ig benyújtott kérelmek esetében elengedik az értékbecslési díjat, melynek összege: 22 700 forint + áfa. A Raiffeisen bank aktuális kedvezménye, hogy április 31-ig 1 százalékkal alacsonyabb kamattal kínálják az összes hitelt, mely már bele van kalkulálva a meghirdetett adatokba. A CIB banknál a tetemes, 2,5 százalékos kezelési költséget térítik vissza, ha a június 30-ig megkötött szerződést követő 1 hónapban a banknál vezetett számlára érkezik legalább 50 ezer forint jövedelemből származó összeg, és az ügyfél legalább két beszedési megbízást is ad a banknak. Az Erste bank illetékese a kedvezményekről való érdeklődésünkre sejtelmesen csak annyit mondott, hogy a jövő héten változni fognak a kamatok, és minden bizonnyal lefelé.