Az első jelzálogbank megalakulása 1997-ben

A cím jelentésének pontosítására leírjuk: a magyar pénzintézeti múltban már több (föld)jelzálogbank is működött, de 1950-től 1997-ig egy sem. Az agrárfinanszírozásban bekövetkezett ellehetetlenülés volt az a mozgató erő, amelynek hatására 1992 februárjában a finanszírozásban s ezzel együtt a magyar vidék fejlesztésében érdekelt pénzintézetek létrehozták a Földhitelintézet Alapítványt. Erősítette ezt a törekvést, hogy e nélkül nem volt mód a legfontosabb agrár termelési tényező, a termőföld bevonására hitelbiztosítéki tényezőként a mezőgazdasági fejlesztések finanszírozásába.

A Földhitelintézet Alapítvány alapítói és fenntartói az Agrobank Rt., a Kereskedelmi és Hitelbank Rt., a Mezőbank Rt. és a takarékszövetkezeteket képviselő Országos Takarékszövetkezeti Szövetség. Ez az Alapítvány meghatározó szerepet vállalt a szellemi előkészítésben. Tanulmányok, jogszabály-tervezetek megíratását szervezte, azokat eljuttatta a döntéshozókhoz, feltárta a jelenkori külhoni és a múltbeli hazai tapasztalatokat; ajánlásokat és javaslatokat készített, lobby tevékenységet fejtett ki. E munkának és a kormányzatban megérett elhatározásnak köszönhetőn 1996. október 11-én öt kereskedelmi bank -- a Corvinbank Rt., a Kereskedelmi és Hitelbank Rt., a Magyar Befektetési és Fejlesztési Bank Rt., a Mezőbank Rt., a Postabank és Takarékpénztár Rt. -- létrehozta a Jelzálog Hitelintézetet Előkészítő Részvénytársaságot, amelynek a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. megszervezése, felállítása volt a kitűzött és vállalt feladata.

1997. április 29-én az Országgyűlés elfogadta az 1997. évi XXX. törvényt a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről. A törvény többségében a német modell alapvető elemeit veszi át -- miközben épít az amerikai rendszer egyes megoldásaira is --, tekintettel a hagyományokra és a várható európai uniós tagságunkra.

A következő állomás 1997. október 21., amikor az alapítók aláírták a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. alapító okiratát. A 3 milliárd forintos alaptőkével létrehozott bank alapítói: Magyar Állam (36,67%), Magyar Fejlesztési Bank Rt. (48,33%), Pénzintézeti Központ Bank Rt. (10%), Mezőbank Rt. (3,33%), Postabank és Takarékpénztár Rt. (1,67%).

Ahogyan az az előkészítő tanulmányokból, a hazai és külföldi tapasztalatokból kiderült, csak az állam jelentős, sőt döntő arányú részvételével jöhetett létre ez a csaknem ötven éven keresztül a hazai pénzintézeti rendszerből hiányzó intézmény.

A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. 1997. december 10-én kapott alapítási engedélyt az Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelettől, és 1998. március 6-án kapta meg a működési engedélyt. Üzleti működését -- nagy várakozások közepette -- 1998. március 16-án kezdte meg.

A bankot körülvevő nemzetgazdasági környezet jellemzése előtt röviden tekintsük át a világban fellelhető két alapvető jelzálogbanki működési modellt.
 

A német és az amerikai modell összevetése

A fejlett gazdaságú országokban a számos, országonként meglévő egyedi sajátosság mellett két alapvető modellt lehet megkülönböztetni; az egyik a német, a másik az amerikai (utóbbin az USA-t értjük).

A német modell szerint többnyire a jelzáloghitelezésre specializálódott hitelintézetek végzik mind a jelzáloghitelezést, mind pedig a jelzáloglevelek kibocsátását. Ebből a szempontból vizsgálva nevezhetjük ezt a rendszert egyszintűnek is. A hitelintézetek működését meghatározó törvényi háttér jellemzője, hogy a fedezetek és a kibocsátandó jelzáloglevelek minőségét tartja döntően védendőnek. Ezt szolgálja a kereskedelmi bankokénál szűkebb jogosítvány a végezhető hitelintézeti tevékenységek terén, a hosszabb átlagos kihelyezési futamidő, amelyre az jellemző, hogy 80 százalékban öt éven túlinak kell lennie. További prudenciális, a befektetők érdekeit védő szabály a vagyonellenőri intézmény kötelező volta, valamint az, hogy a fedezettség biztonsága érdekében központi rendelkezések írják elő a hitelbiztosítékok értékelésére vonatkozó szabályokat.

Az amerikai modell kétszintű, mert a pénzügyi intézmény szintjén különválik a jelzáloghitelezés a jelzáloglevél kibocsátójától; amit az tesz lehetővé, hogy erre szakosodott külön intézmények végzik a jelzáloghitelezők követeléseinek felvásárlását és az erre alapozott jelzáloglevél-kibocsátást. Vagyis az amerikai szisztéma egységes központi jelzáloghitel intézmény(ek) létrehozását és működését kívánja meg. Az ilyen központi jelzáloghitel intézmény bármely hitelintézet által nyújtott, előre pontosan meghatározott feltételeknek megfelelő hitelt refinanszíroz, de csak ilyen hiteleket vásárolhat meg a bankoktól.

A két szisztéma előnyeit és hátrányait összevetve az alábbi képet kapjuk.

A német modell előnye, hogy olyan szakosított hitelintézetek jönnek létre, amelyek csak a jelzálog-finanszírozásra összpontosítanak. E jelzálogbankok tevékenységi területe szűkebb, specializáltabb, mint a kereskedelmi bankoké. Ezt a különbséget növeli az az egész Európai Unióra jellemző trend, amely a kereskedelmi bankok univerzalitásának növekedésével jellemezhető. A szakosodással együtt járó nagyobb piaci részterület-ismeret által lehetővé tett kockázatcsökkenés, a termékek szabványosításában rejlő előnyök kiaknázására való nagyobb képesség, és az előbbiek által lehetővé tett viszonylag kisebb fajlagos költségű működés sorolható e szisztéma előnyei közé.

Hátránya, hogy éppen a szakosodás okán kisebb az az aktivitási felület, amelyen a hitelintézet működhet; nem engedélyezett a viszonylag legkedvezőbb kondíciókkal bíró számlapénzforrás-gyűjtési lehetőség; nem végezhet olyan hitelintézeti szolgáltatásokat, amelyek lehetővé tennék az ügyfelek teljes körű szolgáltatással való ellátását.

Az amerikai modell előnye, hogy nem igényel külön fiókhálózatot, hiszen az elsődleges hitelfolyósítást bármely hitelintézet végezheti, noha meg kell jegyezni, hogy a német modellben sem építenek ki a jelzálogbankok saját fiókhálózatot, hanem szabványosított termékeiket az anyabankjuk fiókhálózatában és esetenként más, arra vállalkozó kereskedelmi bankok fiókjaiban árusítják. További előny, hogy az amerikai szisztémában a különleges igényeket jobban kielégítő termékszerkezetet lehet kialakítani a jelzáloglevelek értékesítése során, valamint az a lehetőség, hogy az eladott jelzáloghitelek kikerülhetnek az eladó hitelintézet mérlegéből, ezzel új tevékenységi felületet nyitva meg.

Hátrány, hogy a túlzott mértékben eladósodott hiteladósnak adott kedvezményrendszer miatt a hiteltörlesztés pénzfolyama egyes -- főként a kamatnövekedési várakozásokkal jellemezhető -- időszakokban nem tervezhető meg. Továbbá a nagyszámú piaci áttétel miatt nehezebben követhető a fedezetek értékváltozása és összefüggése a jelzáloglevél-árfolyamokkal.
 

A nemzetgazdasági környezet

A magyar nemzetgazdaság fejlődési trendje szempontjából a helyzet és a kilátások megfelelőnek mondhatóak. Az 1997. évi 3,5% százalékos GDP-növekedés nem járt az eladósodás növekedésével, sőt -- noha főként a privatizációs bevételeknek köszönhetően -- annak mind összege, mind a GDP-hez viszonyított aránya csökkent. Habár e növekedés értékét csökkenti szigetjellege, amely abban nyilvánul meg, hogy főként a betelepült multinacionális cégekhez kötődik. Azok pedig még nem alkalmaznak jelentős mértékben hazai beszállítókat, ezáltal a hazai kis- és középvállalkozások még alig vehetik ki részüket a megkezdődött fellendülésből.

Kedvező jelenség, hogy az államháztartás hiányának a GDP-hez viszonyított aránya az 1994-es 9 százalékról két év alatt 3,3 százalékra csökkent, ám ez a múlt évben az adósságcsere következtében 4,6 százalékos volt. Ennek értéktartósságát is csökkenti az, hogy nem egy átütő erejű reform következményeként jött létre, hanem mennyiségi megszorítások következtében. A GDP-hez viszonyított államháztartási hiány arányában bekövetkezett csökkenésnek vizsgált tárgyunk szempontjából két összefüggésben is jelentősége van. A növekvő vagy magas szinten lévő államháztartási hiány finanszírozása a termelő-szolgáltató szféra vállalkozásai elől szívja el a (hitel)pénzt; ezáltal a gazdasági növekedés forrásait apasztja. Más oldalról az államkötvényekkel a jelzálogleveleknek teremt olyan konkurenciát, amely szintén a vállalkozói szféra fejlesztési lehetőségeit apasztja. Ezen túlmenően a hiány növekedése vagy magas szintje az inflációra is kedvezőtlen, vagyis növelő hatású. A jelzáloghitelezés Achilles-sarka pedig éppen az infláció, azáltal, hogy viszonylag magas vagy éppen növekvő infláció mellett oly mértékben lecsökken a hosszú távú megtakarítási hajlam, hogy csaknem lehetetlenné teszi a jelzáloghitelek forrásának, a jelzálogleveleknek az értékesítését. Ebből a szempontból az egy számjegyű, sőt a 2-3 százalékos infláció volna a kívánatos, ám be kell érnünk azzal a nem csekély eredménnyel, hogy az elmúlt három évben 28-ról 18,4 százalékra csökkent az infláció, és várhatóan 1998-ban 14-15 százalék körüli értékre fog mérséklődni.

A magyar pénzpiac fejlődésében az utóbbi évek olyan kedvező változásokat hoztak, amelyek már lehetővé teszik az ingatlanon alapított jelzálogra támaszkodó hitelezést és az ehhez szükséges forrás előteremtését jelzáloglevelek kibocsátásával. Utalunk itt a tartós befektetésekben érdekelt, egyre növekvő eszközállománnyal rendelkező hazai intézményi befektetőkre: a biztosító társaságokra, az önkéntes és kötelező nyugdíjalapokra, a lakás-takarékpénztárakra. De a jelzáloglevelekre járó adóhitel, személyijövedelemadó-kedvezmény is növeli a jelzáloglevél piaci előnyeit, mégpedig a legnagyobb hazai végső megtakarító, a lakosság körében.

A jelzáloglevelek likviditásának -- azonnali készpénzzé való tehetőségének -- intézményi feltétele a tőzsde megbízható és jól szabályozott, átlátható működése. Ez az alapfeltétel is egyre inkább kielégíti a pénzpiaci elvárásokat. Ugyanakkor valószínűsíthetően a közeljövőben is folytatódni fog a még mindig magas adósságszolgálati ráta miatt a nettó tőkekivonás. Ez csökkenti a befektethető hazai forrásokat, akadályozza a lakosság és az ország felzárkózását.
 

Versenyhátrányok és versenyelőnyök

Tegyük vizsgálat tárgyává a jelzálog-hitelezés, valamint a jelzáloglevéllel történő forrásgyűjtés, vagyis konkrétan a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. versenyhátrányait és versenyelőnyeit.

Versenyhátrányok

• A magyar pénzpiacon eddig hiányzó hosszú távú kihelyezést tesz lehetővé, ezáltal mintegy tőkepótló szerepet is betölthet. Ezzel pedig hozzájárulhat a magyar gazdaság krónikus tőkehiányának enyhítéséhez.
• Lehetővé teszi az ingatlanvagyonba befagyasztott tőke mobilizálását, mivel az ingatlan hosszú távú hitelezés fedezeteként szolgálhat.
• Lehetővé teszi a legnagyobb értékű és a legfontosabb mezőgazdasági termelési tényező, a termőföld hitelfedezetként való bekapcsolását az agrártermelés és -fejlesztés finanszírozásába. Ez pedig többszörös gerjesztő hatásánál fogva az egész gazdaság fejlődését elősegítheti. Ezzel a termőföld értéke és vele együtt hitelbiztosítéki értéke is növekedni fog a jelenlegi nyomott árhoz képest.
• A törvény által előírt viszonylag szűk működési sáv általi szakosodás következtében egyrészt olyan szakértelem felhalmozását teszi lehetővé, amely a kockázatok hatékony kezelését garantálhatja; másrészt referenciahelyévé válhat a magyar ingatlan- és főként a termőföld-értékelésnek.
• A hosszú lejáratú jelzáloglevelek kibocsátása elősegíti a hosszú távú megtakarítási hajlandóság kifejlődését. A lakosság körében ezt a tendenciát támogatja a személyijövedelemadó-törvényben szabályozott adóhitel-kedvezmény.
• A kereskedelmi bankokhoz képest a földhitelbank forrásszerzési lehetősége viszonylag kedvezőbb; ebből eredően hitelkamatai a piaci átlag alsó harmadában helyezkedhetnek el.
• A jelzáloglevélbe való befektetés biztonsága vetekszik az állampapírokéval, mert a törvény olyan limitekkel és ellenőrzési rendszerrel bástyázza körül, hogy ez a biztonság garantálttá válik. Emellett likviditását a másodlagos piac biztosítja, jövedelmezősége pedig érdekeltté teszi vásárlóját a hosszú távú megtakarításban. Ezt a biztonságot garantáljaa jelzáloglevelek fedezete is, amely a rendes fedezetből -- ez a tőkekövetelésnek a hitelbiztosítéki érték 60 százalékát kitevő része és az ügyeleti kamatkövetelés összege --, valamint a pótfedezetből -- likvid pénzeszközök és állami garanciás ügyletek -- áll. További biztosíték az a szabály, amely szerint legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 70 százalékáig lehet hitelezni. 
  A jelzáloglevél a jelenleginél árnyaltabb igények kielégítését lehetővé tevő pénzpiaci befektetési lehetőségek megalkotását és piacra vitelét eredményezi. Ezzel nemcsak a lakosságnak, de az intézményi befektetőknek is versenyképes termékeket lesz képes kínálni.

A jelzálog-hitelezés és a magyar mezőgazdaság

1994-től kezdődően a magyar mezőgazdaságban, ha rendkívül differenciáltan és ellentmondásosan is, de megindult valamiféle stabilizáció és fejlődés, az előző évek történelmi mélypontjához képest persze.

Ma sem megfelelő azonban a mezőgazdaság jövedelmezősége. Ez nemhogy a bővített újratermelést, de még a szükséges pótlásokat sem teszi lehetővé. 300-400 milliárd forint közötti értékre becsülik azt a felújítási, fejlesztési hátralékot, amelyet az utóbbi tíz évben a mezőgazdaság felhalmozott. Csökkenti a hatékonyságot, rontja áruelhelyezési esélyeinket és a jövedelmezőséget az export célpiacok finanszírozási igényei és a hazai lehetőségek egymásnak való meg nem felelése.

Noha megkezdődtek az agrárstratégia kialakítását célzó munkálatok, azonban a szektor komoly kárát látja annak, hogy nincs konzekvensen kimunkált nemzeti és ezen belül mezőgazdaság- és vidékfejlesztési stratégiai víziónk. Nem megfelelő a hazai szellemi és piaci erőkoncentráció. Nem működnek elég hatékonyan a piaci szabályozó eszközök és intézmények.

Az oktatás, a kutatás, a működés szisztémája és az intézményrendszer sem felel még meg a korszerű vidékfejlesztés követelményeinek.

A továbbiakban néhány adatsorra támaszkodva mutatom be a vizsgált téma szempontjából fontosabb összefüggéseket.

Amint az a táblázat adataiból kiderül, az 1997-es év növekménye igen szerénynek, majdhogynem alig érzékelhetőnek mondható. A növénytermesztés kibocsátása előzetes adatok szerint 5-6%-kal emelkedett, viszont az állattenyésztésé tovább mérséklődött 3-4%-kal. Ez abból adódik, hogy az állattenyésztési ágazatok közül a szarvasmarha, a sertés és a juh állománya és termelése egyaránt tovább csökkent, csak a baromfi ágazat volt képes szerény növekedésre.

Az is kedvezőtlen hatású, hogy a növényi termékek árnövekedése mindössze 5,3%-os volt, ami az inflációnak a harmadát sem érte el. Ezt nem ellensúlyozta az élőállat-árban bekövetkezett 23,4%-os áremelkedés.

A két évben tapasztalt növekedés inflációval történt korrekciója után közel azonos helyzetképet kapunk. Ez a beruházási volumen még semmilyen pótló hatást nem jelentett az évtizedes adósságra vonatkozóan.

Érdemi változást a tőkepótló 45 milliárd forintos, viszonylag kedvező feltételekkel folyósított hitelkihelyezés jelentett.

Hitelbiztosítéki érték, földtulajdonlás, földhasználat

Az ingatlanon alapított jelzálog-hitelezésnél alapvető fontosságú az ingatlan hitelbiztosítéki értékének szakszerű és reális megállapítása. Az ingatlan-értékelés három alapvető módszerrel történhet: 
1. piaci összehasonlító, 
2. hozamszámításon alapuló, 
3. költség alapú értékelésre alapozva.

Az adott ingatlan esetében a kihelyezés nagyságára vonatkozó legfontosabb információt a hitelbiztosítéki érték adja. A hitelbiztosítéki érték: az ÁFA nélküli forgalmi érték, csökkentve a felmért kockázatok pénzben kifejezett értékével.

A legfontosabb kockázati csoportok a következők:
-- a hosszú távú kihelyezés alatt bekövetkező ingatlanérték-változásból adódó kockázat, amelyet a fizikai és/vagy funkcionális és/vagy erkölcsi avulás, valamint az elöregedés idézhet elő, illetve befolyásol alapvető mértékben;
-- a piaci adatok megbízhatatlanságából következő kockázat, amelyet az erre vonatkozó adatbázisok feltöltetlensége, az adás-vételben részt vevő partnerek sajátos érdekfelfogása, a becslési hibák, a konjunktúra lokális eltérései idézhetnek elő;
-- az adatok hitelességének hiányosságából adódó kockázatok, amelyeket a földhivatali nyilvántartások késedelme, az ingatlanok hasznának ismeretlen volta okozhat;
-- a követelés jogi érvényesíthetőségének kockázatai, amelyek az őrzés-védelem, az állagmegóvás, a működtetés, az időtényező, az értékesítési költségek okozta többletkiadásokból, valamint a kényszer-értékesítés által előidézett veszteségből adódnak.

A földhasználat és a földtulajdonlás különválása

A termőföldhasználatban bekövetkezett változásokat alapvetően a kártérítési folyamat idézte elő. 1997-ben a szántóterület 44 százalékát az egyéni gazdálkodók, 29 százalékát a szövetkezetek, 17 százalékát a gazdasági társaságok hasznosították. A fennmaradó 10 százalék kiesik a megfigyelés köréből. A termőterület mérete szerinti csoportosításban a 300 hektár felettiek aránya a termőterület 47,6 százaléka; a 30--300 hektár közöttieké a termőterület 35 százaléka; a 30 hektár alattiaké 17,4 százalék. A szántóterületnek közel 40 százalékán, de az adminisztrálatlan viszonyok miatt valószínűleg ennél nagyobb részén nem a tulajdonos műveli a földet.

A földtulajdonlás és a földhasználat ilyen arányú szétválása felveti a tartós haszonbérletre alapítható jelzálogjog szükségességét, amelyre vannak külhoni példák. E jogintézmény megvalósulásának feltétele az, hogy a Földtörvény tegye lehetővé a jelenlegi 10 éves haszonbérleti időkorlátozás kiterjesztését legalább 25-50 évre, a jelzálogjog legyen kiterjeszthető a bérleti jogra, s legyen kötelező az ilyen bérlet földhivatali bejegyzése. Ha ezek a feltételek teljesülnek, akkor sem lesz akkora gazdasági hatása ennek, mint a földtulajdonra alapított jelzálognak. Azonban a fentebb jellemzett helyzet sürgetővé teszi ennek a jogintézménynek alapos előkészítés utáni, ám mielőbbi bevezetését is.