A város terének tervezése

_______________
LOCSMÁNDI GÁBOR

 

Budapest tervezett város. Nem olyan értelemben, mint Brasilía, Camberra vagy éppen Dunaújváros, amelyek egy nagy városalapítási és építési akció során szinte a semmiből emelkedtek ki, hanem azért, mert a magyar fővárosban a tervezés, a tervek a török kiűzésének idejétől kezdve meghatározó módon befolyásolták a város építését. Csak kevéssé ismert, hogy a budai várnegyed polgárvárosa is tervezés eredményeként jött létre a 13. században a „gaz merániak” és más, jórészt külhonból betelepültek számára. A török után pedig azért kellett hamarosan terveket készíteni, mert a 150 évnyi hódoltság alatt elpusztultak a külvárosok, nem maradtak meg a szerves fejlődést segítő „orientációs pontok”, a nehéz időket túlélt városmagok falain kívüli nagy térséget újonnan kellett meghódítani, használatba venni.
      A hagyományos „városszabályozás”. Bár a 18. század folyamán az élelmet biztosító kertek fokozatos felparcellázása, beépülése során (a Teréz-, Erzsébet-, József- és Ferencváros belső részein) a „szerves”, fokozatos fejlődés jelei is megjelentek, a 19. század elejétől kezdve a tervszerűség uralkodott. A múlt század elejének nagy tervezési akciója a Lipótváros, a budapesti City egyszerű, de elegáns térbeli rendjének lefektetése volt. A mindenre kiterjedő tervezés azonban a három város egyesítése után vált igazán uralkodóvá, amikor az 1871-es tervpályázat alapján készült „városszabályozási” térképeken valamennyi főút, sőt mellékutca nyomvonalát, tér és park helyét rögzítették. E tervek — persze kisebb-nagyobb módosításokkal — egészen 1945-ig, sőt helyenként azután is befolyásolták a város növekedését; a Szent István park éppúgy szerepelt már a 19. század végi tervekben, mint a most kiépülő Hungária körgyűrű vonala. Sajátos tervszerűség uralta a külvárosok fejlődését is. Ott a magán földtulajdonosok parcellázásainak koordinálatlan egymásmellettisége hozta létre a derékszögű utcahálózatok szegényes környezetét.
      Sajátos nosztalgia él ma a várostervezők körében ez iránt az egyszerű és hosszú ideig hatásos tervezési módszer iránt. Az utóbbi években a szabályozás szó vált egy szakma legitimitásának hordozójává. Az 1997-es építési törvény szerint „építési szabályzat” és „szabályozási terv” kell hogy készüljön a településekben. Budapesten a város „keretszabályzatot”, „szabályozási kerettervet” készíttetett, és fogadott el 1998-ban, aminek keretei között a kerületek most készítik el a saját helyi — kerületi — építési szabályzataikat és szabályozási terveiket. Kiérződik e megnevezések sorozatából a szigorú rendteremtő szándék, nyilván olyasvalamivel szemben, ami a „rendet” torzítja. Legalább két olyan körülmény van azonban, ami miatt óvatosnak kell lennünk e megközelítéssel szemben. Az egyik az idők, a fejlesztési feladatok változásával, a másik a közösségi tervezés általános szemléletével függ össze.
      A 19. század végén, a 20. század első felében a „szabályszerű” építési telek képezte a rendezés kiindulópontját. E telkeket jórészt maguk a telektulajdonosok alakították ki az utak szabályozási vonalai által körülzárt tömbökön belül. Ezekre vonatkoztak az építési előírások (épületmagasság, telek beépíthető területe), amelyek betartatása viszonylag egyszerű volt. A középületek nagyobb telkeiken vagy beálltak a lakóépületek zárt sorába, vagy önállóan épültek a számukra kialakított tereken. Több gond adódott az ipari telepekkel, mert növekedésük során néha telkükbe olvasztottak egy-egy tervezett utcát. A helyzet azonban a lakótelepszerű építkezések elterjedésével vált igazán bonyolulttá, mert esetükben összezavarodott az utca-tömb-telek-ház egymásból következő tiszta képlete. Már nem volt elegendő a térképen megtervezni a város horizontális rendjét. „Beépítési tervek” kellettek, amelyek már a térbeli — háromdimenziós — viszonylatokat is tartalmazták, s azt, hogy megfelelőek-e, már nem lehetett egyszerű, normatív szabályokkal ellenőrizni. Ez sem okozott különösebb nehézséget addig, amíg a telepek zömét a közösség vagy megbízottjai építették, például a szociális, illetve támogatott lakásépítés keretében. A közösség meg tudta szervezni saját szándékainak „önkontrollját”, Nyugat-Európa városaiban éppúgy, mint nálunk az elmúlt évtizedekben. A hagyományos, telkenkénti normatív kontroll azóta vált igazán nehézzé, amióta egyre inkább a magánfejlesztő szektor vállalkozik a telepszerű építés új formáinak megvalósítására (lakóparkok, ipari parkok, „tematikus” parkok stb.), illetve olyan nagy alapterületű egyedi építmények létesítésére, mint a nagy bevásárlóközpontok, logisztikai raktárbázisok.
      A tervezés három funkciója. Ez utóbbi változások párhuzamosan zajlottak azzal, hogy a települések Európa-szerte egyre kevésbé közvetlen résztvevői a fejlesztésnek, ami sok helyütt azzal is együtt járt, hogy a közszektor csökkentette a befolyását a magánkezdeményezésekre. „A piac jobban meg tudja ítélni, mit és hol érdemes építeni”, hangzott különösen a thatcheri Angliában. Miután azonban néhány nagy magánfejlesztés (mint például éppen a londoni Docklands) kudarca miatt maga a magán ingatlanfejlesztő közösség követelte vissza a biztonságot is adó várostervezést, a tervezés új szemlélete kezd elterjedni. E szemléleten belül a szabályozást csupán az egyik szükséges, de nem elégséges eszköznek tekintik.
      A nemzetközi várostervezési irodalomban a tervezés három fő feladatát különböztetik meg: (i.) a koncepció- és stratégiaadó, a (ii.) szabályozó és a (iii.) fejlesztő funkciót. A három funkció szorosan összefügg egymással, ugyanakkor mindegyiknek megvan a maga sajátos szerepe. A koncepció- és stratégiaadó funkció a belátható jövőképet és a hozzá vezető utat célozza meg, a szabályozó funkció fő szerepe az építési jogok valamilyen normatív szempont szerinti „elosztása” az ingatlantulajdonosok között — illetve a beépítés lehetőségeinek fizikai értelmű rögzítése —, a fejlesztő funkció pedig a települések, a közösség tényleges fejlesztő aktivitását jelenti. Egy ország várostervezési „kultúrájának” sajátos karakterét éppen e három funkció súlya, egymáshoz való viszonya adja meg.
      Az Amerikai Egyesült Államokban például általában gyengének ítélhető a közvetlen beavatkozást jelentő fejlesztő funkció az erős szabályozó funkcióval (zoning power) szemben; a települések a magániniciatívákra mintegy utólagosan „reagálva” próbálnak előnyöket elérni a közösség számára. Európában hagyományosan kiegyensúlyozottabb a három funkció kapcsolata. Az Európai Unió alakuló irányelveiben a hangsúlyt már egyre inkább a stratégiaadásra és a fejlesztő funkcióra helyezik. A különböző alapok támogatásának elosztása során a — közösség számára előnyöket hordozó, a közösségi fejlesztő funkciót is megtestesítő — projekt, a „projekt-szemlélet” válik elsődlegessé, de a projektek elbírálása során kiemelt szempont, hogy megfelelően illeszkedjenek egy nagyobb térség, illetve valamely általános feladat stratégiai keretei közé. A szabályozást ugyanakkor e szemlélet az adott ország sajátos jogrendjéből következő funkcióként kezeli, ami — ha nem is éppen szükséges rosszként — „szabályozási költségeket” (regulatory costs) támaszthat, sőt „nem vámjellegű korlátokat” (non-customs barriers) is emelhet a tőke, a javak és szolgáltatások szabad áramlása elé.
      A településrendezési szabályozás mai helyzete. Budapest fejlesztési koncepciójának készítői számára sajátos kihívást jelent ez a szemléletváltozás. Már 1997-re elkészült és jóváhagyásra került a Fővárosi Szabályozási Keretterv (FSZKT) és a Budapesti Városrendezési Keretszabályzat (BVKSZ), azaz a szabályozási funkció mintegy „elévágott” a másik kettőnek. Egyre nyilvánvalóbban látszik azonban, hogy a budapesti várostervezés sok szempontból funkcióhiányos. A fővárosban sem tartható az a leegyszerűsített álláspont, hogy a szabályozás eszközeivel rögzíteni kell az építési/fejlesztési jogok nagyságrendjeit, amelyeket a magánfejlesztő szektor várhatóan majd kihasznál, s amelyek alapján a fejlesztések közösségi kontrollja is megvalósítható. A fő gond az, hogy a magán ingatlanfejlesztő szektor a mindenkori piaci helyzet, a területek státusa, értéke és más szempontok alapján sajátosan szelektál, s terület- és témaválasztásai nem szükségszerűen esnek egybe azokkal a koncepcionális szintű célokkal, amelyeket a város tűz maga elé.
      Kivételek természetesen vannak: a Duna mente (volt EXPO-t telkek, a Duna Plaza mögötti térség) és a város különösen értékes területei (volt MOM-terület, West End projekt), de ezekkel kapcsolatban is sok gond jelentkezik. Nem véletlenül éppen a legértékesebb, leginkább preferált területeken merül fel igen nagyszámú olyan speciális szempont, amely szükségessé teszi, hogy a főváros — leggyakrabban a főépítész — egyfajta „kézi vezérléssel” befolyásoljon a közérdek érvényesülése érdekében. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy egyrészt a keretterv és keretszabályzat elfogadásával a város tulajdonképpen leadta a szabályozás jogosítványait a kerületeknek, másrészt hogy a fővárosi befolyásolás bizonytalan jogi háttér előtt zajlik; a magánfejlesztőkkel való megállapodások, alkuk ténylegesen egy jogszabályalkotási folyamat — a rendezési terv és szabályzat helyi rendeletének előkészítése — során jönnek létre.
      A stratégiai tervezés folyamata a térben. Ha tehát a tervezés szabályozó funkciója önmagában nem elegendő a stratégiai célok eléréséhez, nyilvánvalóan a másik két funkció „erősítése” válik szükségessé. Hogy eldönthessük, közülük melyiket és milyen mértékben részesítsük előnyben, tekintsük át elvben — és erős leegyszerűsítéssel — a teljes tervezési folyamatot, a koncepcionális alapvetések, a stratégiai célok megfogalmazásától kezdve egészen a megvalósulásig. A koncepció és a stratégia megalkotása után a tervezés folyamatának ideális esetben legalább két szálon kell futnia: a „programozás” és az előbb tárgyalt szabályozás, a rendezési tervek irányában. A stratégiai céloknak megfelelő, ezeket segítő nagyobb önkormányzati projekteket bele kell foglalni a város több évre előretekintő (Budapesten hétéves) fejlesztési programjába, tervébe (capital program), a fejlesztési költségvetés középtávú gazdasági/pénzügyi tervezésének dokumentumába. E program ugyanakkor jelentős arányban tartalmaz — és kell is tartalmaznia — olyan elemeket, amelyek nem rendelhetők a nagy stratégiai célok alá, illetve amelyeknek a területi vonatkozásai csekélyebbek. Emiatt ebben a tervezési fázisban dől el, hogy a város milyen mértékben képes megfeleltetni középtávú fejlesztési politikáját a koncepció és stratégia hosszabb távú és átfogó elképzeléseinek.
      A helyzet azonban akkor sem egyszerű, ha e gazdasági jellegű tervezés során elsőbbséget kaphatnak a stratégiai célok. Egyrészt számos nagy projekt megvalósulása szorosan összefügg az országos, állami szintű prioritásokkal és tervezéssel (például az M0-s autópálya vezetése, a hidak, a rehabilitáció országos támogatása, a DBR, a MÁV és a Közlekedési Szövetség, utóbbival összefüggésben a „nyugati kapu” intermodális csomópontja), emiatt a fejlesztési programban esetleg megfelelő „menekülési utakat” is ki kell építeni, hogy a program a jelenleg hátrább sorolt, de stratégiailag fontos projekteket is időben be tudja fogadni. A másik, a helyzetet nagyban nehezítő kérdés, hogy meddig terjedjen a főváros tényleges fejlesztő funkciója, aktivitása a térben, illetve a fejlesztés részletesebb feladataira vonatkozóan. Elégséges-e, hogy a város csak a nagy infrastrukturális projektek megfelelő programozását, finanszírozását, tendereztetését, megvalósítását tekinti feladatának, vagy érdekében állhat a csatlakozó területek — egyáltalán a „települési tér” — fejlesztésének valamilyen szintű koordinációja is? A másik oldalról közelítve a kérdést: mely ponton, fázisban adhatók tovább a fejlesztés részletesebb feladatai kellő biztonsággal másoknak, a kerületeknek, a magánfejlesztőknek?
      A fejlesztő funkció és a térségi projektek. A várostervezés hagyományos rendszerében, mint láttuk, e kérdés viszonylag egyszerűen megválaszolható volt: a város kiépítette a közműveket, az utakat, s mellettük magánberuházásban felépültek a házak, a középületek, az ipartelepek. (Bár gondok akkor is adódtak: például a nagykörút építése idején egy ideig abban bíztak, hogy a házakat a kiosztott telkeken még azelőtt felépítik, mielőtt az utat és a járdákat a város kiépíti — az elképzelés nyilvánvalóan nem vált be.) A készülő Koncepció legfontosabb javaslatait áttekintve arra a megállapításra kell jutnunk, hogy a főváros ma sem gondolkodhat másként.
      Mint a kötet megelőző tanulmányaiból kitűnik, a Koncepció három-négy nagy stratégiai jelentőségű térséget, illetve feladatot jelöl ki: a belső városrészeket és megújításukat, az átmeneti zóna „barna övezetét” és felértékelését, a Duna mente fejlesztését és a külső városrészek központjainak a helyi identitást is erősítő feljavítását. Ezeket is segítendő, a Koncepció tartalmaz lakásépítési koncepciót is, amely az elérhető árú „városi lakást” kívánja jogaiba visszahelyezni, és egy átfogó közlekedésfejlesztési elképzelést, amelynek kulcselemei a Körvasúti körút, a csatlakozó hidak, illetve az intermodalitás és a parkolás szabályozása. E fő stratégiai feladatok közül több valóban nagy infrastrukturális fejlesztésekhez kötődik — illetve ezek elősegíthetik megvalósulásukat —, de úgyszólván mindegyikük nagy térségeket átfogó „városi projektek” összefüggő rendszerét is jelenti. Kevés kivételtől eltekintve ugyanakkor ezek a projektek egyrészt az önálló önkormányzatokként működő kerületek területeit érintik, a szóban forgó földterületeknek csak kis része van fővárosi tulajdonban. Ráadásul zömükben olyan feladatokat is tartalmaznak, amelyek megvalósítására a magánfejlesztő szektor önmagában valószínűleg akkor sem vállalkozik, ha a fő infrastrukturális elemeket a főváros megvalósítja. Ősztönző rendszer kiépítésére van szükség, de — mint látni fogjuk — ez sem elegendő. Olyan közérdekű projektkoordinációra is szükség van, amelyben a „hasznok” méltányos elosztása is megtörténik a szereplők és érdekeltek között.
      Házadó, ingatlanadó mint területi ösztönző. Az ösztönzés mintája is rendelkezésre áll a város korábbi történetéből. A 19. század végétől a második világháborúig Budapesten nem csak fizikai-térbeli, hanem gazdasági szabályozás is működött. A kettő jól kiegészítette egymást: a teljes igazgatási területre kiterjedő rendezési szabályozás azzal a veszéllyel járt, hogy az építkezések a város nagy területén túlzottan szétszórtan indulnak be; emiatt a házadóból annál hosszabb ideig adott a várost engedményt, minél közelebb volt a telek a város központjához. A két világháború között az Újlipótváros, a Szent István park együttesének megvalósulását is egyedileg bevezetett adókedvezmények segítették elő. Ha a város be tudja vezetni az egységes ingatlanadót — a saját bevételek biztosítása mellett ebben lehet a másik fő szerepe —, a házadóhoz hasonló ösztönző eszköz állhat rendelkezésére.
      Közérdek, komplexitás és aktivitás. Elvben kimondható, hogy a közösség — a város és a kerületek, bizonyos esetekben az állam is — olyan mértékű aktivitást kell hogy kifejtsen a területi projektek szervezésében, koordinálásában, amilyen mértékben megvalósításuk közérdeket tartalmaz. Kicsit hosszabb magyarázatot igényel az a másik megállapítás, hogy az aktivitás jellegének is nagyrészt ezzel kell összefüggenie, illetve azzal, hogy mennyire „bonyolult”, komplex feladat menedzseléséről van szó. A jobb megértés érdekében tekintsük át előbb, hogy milyen területi projekttípusokat kell a komplex, bonyolult kategóriába sorolnunk. Mint látni fogjuk, a közérdek és a komplexitás fogalmai mögött fizikai-környezeti és társadalmi-gazdasági helyzetek, szempontok és célok egyaránt megjelennek.
      A város erősebb és szélesebb körre kiterjedő aktivitását igénylik a fizikai-környezeti oldalon többek közt a következő tények:
      — Nagy, összefüggő területek, amelyek csak igen jelentős beavatkozásokkal lehet fejlesztésre, építésre alkalmassá tenni (például víztelenítés, szennyezés eltávolítása, közművekkel való ellátás);
      — Zavarosak, áttekinthetetlenek a tulajdonviszonyok, a telekállapotok, illetve jelentős átalakításukra van szükség a fejlesztési célnak megfelelően (például a privatizáció hatásai az átalakuló ipari területeken);
      — Kedvezőtlen, az adott települési funkció megfelelő működését jelentősen akadályozó a környezeti helyzet (például a szabad terület hiánya a sűrűn beépült lakóterületen vagy a jelentős teherforgalmat vonzó munkahelyek lakóterületeken);
      — A bonyolult, rendezetlen városképi helyzetek (például félbemaradt fejlesztések, építkezések);
      — A teljes városforma fejlődésének zavarai, a területek rendezetlen, szórt beépülése (például közlekedési utak környezete);
      Társadalmi-gazdasági szempontból is több, a közösség aktívabb szerepvállalását indokló helyzet és feladat sorolható fel:
      — Társadalmi státusában erősen leromló lakóterületek, akciószerű megújításuk, rehabilitációjuk („gentrifikációs” vagy „szociális” jellegű megújítás közösségi döntése);
      — Szociális jellegű, illetve elérhető árú (bér)lakásépítés hiánya, az ilyen építkezések feltételeinek elősegítése (új tulajdonlási formák, támogatások átirányítása, olcsóbb telkek rendelkezésre bocsátása, magasabb sűrűség biztosítása stb.);
      — A szociális infrastruktúra, a szabadidős, sportolási területek súlyos hiánya, illetve biztosításuk;
      — A projekt megvalósítása során jelentős kártalanítási kötelezettségek felmerülése (például egy belterületi út szélesítésénél).
      A felsorolt helyzetek és célok nyilvánvalóan igen gyakran összekapcsolódhatnak, a projektekben a közérdek több oldalon is jelentkezhet, s ezáltal komplexitási szintjük is megnövekedhet.
      Intézményi hiányosságok. Az államszocializmus évtizedeiben a főváros az ilyen projektek előkészítésére, lebonyolítására nagy hivatali és vállalati szervezeteket tartott fent. Privatizációjukkal párhuzamosan sajátos — s nemcsak Budapestre és a kerületeire jellemző — szemléleti változás következett be az intézményépítés terén. Az önkormányzati vagyon egységes számontartásának (vagyonkataszter), kezelésének és menedzselésének feladata került a középpontba. Budapesten különösen a kerületekre jellemző, hogy a vagyonnal kapcsolatos ügyosztályok, ilyen jellegű feladattal megbízott vagyonkezelő vállalatok személyi összetételük miatt a területfejlesztési munkák végzésében járatlanok, gyakran nem is tekintik ezt feladatuknak. Ezzel párhuzamosan igen gyakori az is, hogy a településfejlesztés irányítására, befolyásolására hivatott személyek és testületek — főépítészek, bizottságok — tájékozatlanok a kerület saját ingatlanvagyonának adataival, fejlesztési lehetőségeivel kapcsolatban.
      A kimondottan területfejlesztéssel foglalkozó magán-közösségi vállalkozások ritkák, de szerepük fontosságát igazolja, hogy ahol működnek (SEMIX, RÉV VIII.), kimondottan problematikus területeken is hatékonyan segítik elő bonyolult, „komplex” fejlesztések megvalósulását. A fővárosi önkormányzatnál a saját fejlesztések előkészítésének rendje (beruházási célokmány, beruházás jóváhagyása, tendereztetés stb.) jól kidolgozott, de ezek az eljárások zömmel egy-egy önálló, egyedi infrastruktúra-elem, létesítmény megvalósítására irányulnak, s csak ritkán nagyobb területi projektek vállalkozási formájának létrehozására.
      A „betterment” problémája és az aktivitás. A közösségi fejlesztések által keltett telek-értéknövekedés problémája a fejlett világ településfejlesztési jogrendjében mindenütt fontos helyet foglal el. A jogszabályi rendelkezések arra irányulnak, hogy egyrészt a telek tulajdonosa ne spekulálhasson a közösségi beavatkozás keltette értéknövekedésre (például közpénzekkel megtámogatott városrehabilitációs területen ne adhassa el a bérházát a megnövekedett telekértéknek megfelelő jelentősen magasabb áron, ha annak felújításában saját eszközeivel nem vett részt), másrészt arra, hogy a település — mintegy az általa keltett értéknövekedés ellentételezéseként — eszközöket szerezzen a magánfejlesztőktől olyan feladatok finanszírozására, amelyeket a magánfejlesztés tett szükségessé, illetve amelyek a település távlati terveiben szerepelnek (például a szükségessé vált új iskolai tantermekre, a szennyvíztisztító bővítésére, vagy a térségben közpark, közintézmény létesítésére).
      A „betterment” kezelését sajátosan kettős közgazdasági tartalma teszi nehézzé. Általános közgazdasági törvényként fogalmazható meg, hogy az adott funkcióra szűkösen rendelkezésre álló földterületek iránti, a gazdaság fejlődésével, mintegy „össztársadalmi” szinten jelentkező növekvő kereslet emeli a földterületek értékét. Ettől részben függetleníthető az a „betterment”, amely azáltal áll elő, hogy egy meghatározott területen a közpénzekből végrehajtott, általában infrastrukturális fejlesztés miatt emelkedik az ott fekvő telkek értéke. Erős egyszerűsítéssel állítható, hogy a települési — érték alapú — ingatlanadó (lásd ezzel kapcsolatban H. George „egyetlen adó” koncepcióját) a „betterment” előbbi, általánosabb koncepciójának feleltethető meg, a településtervezéshez kötődő eljárások, „jogintézmények” pedig az utóbbinak. Érdemes igen röviden és csak az elvek szintjén áttekinteni a fejlett világ országaiban alkalmazott, a településtervezéshez kapcsolt eljárásokat. Egyrészt azért, mert konkrét formáik erősen összefüggnek az aktivitás és a komplexitás előbb tárgyalt kérdéseivel, és mert nálunk is megkerülhetetlennek tűnnek a területi projektek menedzselése során. Különösen igaz ez akkor, ha a nagyobb közösségi aktivitás jelentősebb közpénzek felhasználásának igényével is társul, s a település nem kíván állandóan „vesztesként” távozni akciói színteréről.
      Gazdasági alapú eszközök. Ezeknek az eljárásoknak, eszközöknek a célja — mint korábban bemutattuk — nem kizárólag az értéknövekedés valamilyen mértékű elvonása, hanem a fejlesztési folyamat megfelelően rendezett, környezetileg előnyös keretek között tartásának elősegítése is. Fajtái főként a közszektor szerepvállalásának — a fejlesztői funkciónak — tervezési kultúránként eltérő mértékével, arányával és a fejlesztési feladat bonyolultságával, komplexitásával függnek össze (ld. ábra). A komplexitást, mint bemutattuk, egyaránt értelmezzük fizikai-környezeti és társadalmi-gazdasági vonatkozásban.

A településtervezés gazdasági alapú szabályozó eszközeinek
általános összefüggései

a fejlesztői funkció	a fejlesztési feladatok bonyolultsága komplexitása
	nagy	kicsi
erős	föld-, telekpolitika	ingatlanadó
gyenge	„eszközhiány”	hatásdíj, fejlesztési díj

      Hatásdíj, fejlesztési díj. Azokban az országokban, tervezési kultúrákban, ahol a közösség közvetlen fejlesztői tevékenysége csak a legfontosabb infrastrukturális hálózatok és létesítmények kiépítésére és az alapvető közhatalmi, közellátási feladatok teljesítésére terjed ki — azaz a tervezés fejlesztői funkciója viszonylag gyenge —, illetve a fejlesztések úgyszólván teljes lokális infrastruktúráját a magánszektor építi ki (például az Amerikai Egyesült Államok), korábban a kötelező megajánlások, később egyre inkább a hatásdíjak és fejlesztési díjak terjedtek el. Céljuk annak biztosítása, hogy a jelentősebb területi fejlesztések keltette pótlólagos közköltségekhez a fejlesztések haszonélvezői megfelelő mértékben hozzájáruljanak. (Igen hasonlatosak ezek az eszközök azokhoz, amelyeket 1937-ben, az akkori építési törvény vezetett be.)
      A fejlesztési és hatásdíjak „utólagos” eszköze — az egyéb szabályozó eszközökkel együtt — megfelelően alkalmazható a viszonylag egyszerűbb, a közszektor közvetlen beavatkozását kevésbé igénylő területi fejlesztések esetében (például nagy összefüggő szabad területek felparcellázása, homogén jellegű beépítése a fejlesztő által). Kevésbé alkalmas azonban a bonyolultabb, komplexebb, és a jelentős közérdeket is hordozó fejlesztések befolyásolására (például lakóterületi rehabilitáció), és nem használható az „értéknövekedés elvonására” olyan esetekben, amikor valamely, a közszektor által végrehajtott fejlesztés (például új út építése, útrekonstrukció, jelentős tömegközlekedési vonal kiépítése) okozza a földterületek értékesebbé válását.
      Föld-, telekpolitika. A települési földpolitika szélesebb körű alkalmazása általában azokban az országokban, tervezési kultúrákban jellegzetes, ahol a közszféra fejlesztői funkciója erősebb, illetve ahol a települések a területek fejlesztése során a nagyobb infrastrukturális hálózatok mellett felvállalják a kisebb jelentőségű helyi hálózatok és egyéb kiegészítő fejlesztési elemek kiépítését is. Főként az európai kontinens országaiban az önkormányzatok erősebb fejlesztői aktivitása erősen összefügg azzal, hogy a települések fizikai környezetének komplex szemléletű alakítása (a „jó városforma”) kimondva vagy kimondatlanul a közjavak kategóriájába sorolódik, illetve hogy az állam, az önkormányzatok közvetlenebb szerepet vállalnak a területi fejlesztés társadalmi hatásainak kezelésében (például a területi szegregációval szembeni erőfeszítések, megfizethető árú lakások építése).
      Szemben a fejlesztési és hatásdíjak „utólagos” eszközével, a földpolitikát „előzetes” jelleggel alkalmazzák. A települések vagy hosszú távra tervezve felvásárolják a fejlesztésre szánt területeket, vagy közvetlenül a fejlesztési projekt megkezdése előtt szerzik meg a területeket, majd a fejlesztés közszektor által felvállalt részének elvégzése — a területek „feljavítása” (improvement) — után a telkeket eladják a magánfejlesztőknek, befektetőknek. A korai időszakban történő felvásárlással — az így történő telekbank-képzéssel — szemben gyakran felmerül a „közösségi telekspekuláció” vádja, illetve erősen korlátozhatja az anyagi források hiánya és a jelentős kockázat is. Emiatt több országban (Németország) a települések akkor kapnak kiegészítő jogokat a földterületek megvásárlásával kapcsolatban (elővásárlási jog, vételi jog, opciós jog stb.), ha egy terület fejlesztésének szándékát a fejlesztés megkezdése előtt önálló települési rendeletben meghirdetik. A földterületek időleges köztulajdonba vétele jelentős mértékben elősegítheti a magánfejlesztések közérdekekkel összhangban való megvalósulását a bonyolultabb, komplexebb feladatok esetén is, mert az eladási szerződés részeként a település — természetesen az eladási árral (a tartós bérleti díjjal) is összefüggően — az általános fizikai szabályozáson túlmenő megkötésekkel is élhet.
      Szemléleti bizonytalanságok. A fővárosban jelenleg bizonytalanság — gyakran erős ellenérzés is — tapasztalható a bemutatott eszközök alkalmazásával kapcsolatban, sőt abban is, hogy szükséges-e a mainál hatékonyabb intézményi rendszer kiépítése a nagyobb területi jellegű projektek közérdekű befolyásolása, koordinációja, menedzselése érdekében. A bizonytalanságot jól jellemzi, hogy egyrészről gyakran hangzik el, hogy a főváros ne vállaljon olyan feladatokat, amelyek nem tartoznak közvetlenül a hatás- és feladatkörébe, illetve olyanokat sem, amelyek inkább a kerületek illetékességébe sorolhatók. Másrészről sokszor említik, hogy a jelentősebb fővárosi infrastruktúra-fejlesztések keltette értéknövekedés teljes egésze az érintett tulajdonosoknál csapódik le, illetve azt, hogy kihasználására a város megfelelő eszközök és intézmények hiányában képtelen. Az ellentétes megközelítések néha a konkrét fejlesztések szintjén is konfrontálódnak, például akkor, amikor egy közérdekű fejlesztés kapcsán kártalanítási kötelezettségek merülnek fel, amelyek forrásául éppen az értéknövekedés szolgálhatna (lásd a jól ismert Andor utcai problémát), néhány alulhasznált telek előzetes megszerzésével vagy más módon.
      Mindezek ellenére Budapesten ma nem az „értéknövekedés-elvonás” kérdésének megválaszolása az elsődleges feladat. Megfelelő jogszabályi háttere ma még hiányzik, illetve egyoldalú: az 1997-ben elfogadott építési törvény az eszközök alkalmazhatóságát (elővásárlási jog, infrastruktúra költségeinek megfizettetése az érdekeltekkel) a szabályozó funkciójú rendezési tervekhez, s nem — ahogyan ez például Németországban, Ausztriában van — a jelentős közérdeket hordozó területi projektek előkészítéséhez köti. Amellett, hogy a fővárosnak érdekében áll a megfelelő jogszabályi háttér megalkotása, egyelőre a fő feladat az egységes ingatlanadó, minél előbbi s lehetőleg érték alapon való bevezetése. Bár ennek az adótípusnak a településfejlesztést befolyásoló szerepe kisebb a gyakran feltételezettnél, mindenképpen része kell hogy legyen egy nagyváros helyi adó rendszerének.
      A területi projektmenedzselés intézményei. A másik fő feladatnak azt látjuk, hogy a Koncepció által felvázolt jelentősebb területi projektek megvalósításának kezdeményezésére, előkészítésére létrejöjjenek azok a piackonform vállalkozási formák, amelyek a „komplex” feladat közérdekű oldalát is be tudják építeni tevékenységükbe. A települések aktív, kezdeményező fejlesztő tevékenysége az európai gyakorlatban sem közvetlen önkormányzati cselekvést jelent, hanem olyan, főként közösségi-magántulajdonú ingatlanfejlesztő vállalkozások létrehozását, vagy olyan magánvállalkozásokkal való szerződéseket, amelyeknek az önkormányzatok bizományba vagy tulajdonba adják át az ingatlanaikat. E vállalkozások rendelkezhetnek az önkormányzatokat megillető — nálunk még jórészt hiányzó — speciális felhatalmazásokkal, mindezek fejében pedig vállalják a fejlesztések közfeladatainak teljesítését is. A kevés ilyen hazai, budapesti vállalkozás tapasztalatai azt mutatják, alapvetően fontos előnyük, hogy a döntések jelentős része kikerül a „közösségi választás”, a politikai befolyásolás gyakran bizonytalan kimenetelű folyamatai alól.
      Azt is állítjuk mindezzel, hogy a várostervezés folyamatának harmadik lépcsőjében, a jelentősebb területi projektek szintjén hasonló szakmaközi integrációnak kell létrejönnie a tervezés fizikai-környezeti és gazdasági-társadalmi oldala között, mint a koncepció- és stratégiaalkotás első lépcsőjénél. Ha egy projekt jelentős közérdeket is hordoz, a településnek éppúgy tisztában kell lennie az érintett terület értékével, a feljavítással elérhető előnyökkel, a megvalósíthatóság gazdasági — a „feasibility” — körülményeivel, mint annak a magánfejlesztőnek, aki a megvalósulás egy pontján be fog lépni a folyamatba. Nem elegendő csak rendezési-beépítési javaslatokat készíttetni, ezeket kizárólag építészeti/környezeti szempontok szerint értékelni, ahogyan ez ma gyakran történik. Egybe kell vetni a javaslatokat a megvalósításnak az önkormányzatokra és a magánszektorra háruló költségeivel, a létesítményeknek a várható keresleti-kínálati helyzet alapján elérhető végső eladási áraival, a mindezekből „származtatható”, elérhető telekárakkal. Majd meg kell állapítani, hogy a javaslat a költségek és az elérhető — nemcsak pénzben mért — hasznok egybevetésével megéri-e a megvalósítást, vagy újabb változatokat kell kidolgozni.
      Nem mondható meg jelenleg pontosan, hogy a projekttervezés ilyen jellegű feladatait milyen szervezet végezze, ez milyen kapcsolatban álljon a város hivatali apparátusával, vállalati rendszerével; a meglévő saját tulajdonú tervező és egyéb szervezetek feladatkörét kell-e bővíteni, vagy az egyedi projektekre kell létrehozni a megfelelő, a megvalósítás egy részét is menedzselő szervezetet, illetve magánvállalattal szerződni a feladatra. Mint láttuk, a város jobb helyein a magánbefektető, -fejlesztő szektor kéretlenül is elvégzi ezt a munkát; ilyenkor sem árt persze, ha a közösség is tisztán lát az ügyben (lásd a HÉV áthelyezésének, szint alá süllyesztésének kérdését a volt EXPO-t telkek állami-magánfejlesztésénél, amikor a város éppen ilyen okból készíttetett számításokat). Azokban az esetekben azonban, amikor a város saját területeinek fejlesztését irányozza elő, megkerülhetetlen a komplex tervezőmunka önérdekű elvégzése, különösen akkor, ha a projekt keretében olyan célokat kíván elérni, amelyekre a magánszektor „nem vevő”.
      Végül még egy, már részben érintett szempontot érdemes kiemelni. A jelenlegi fővárosi fejlesztési programban a kisebb és nagyobb volumenű infrastrukturális projektek dominálnak az egyéb, inkább egyedi létesítményekre, témákra vonatkozók mellett. Ezek a város teljes terében meglehetősen egyenlőtlenül oszlanak el, akaratlanul is a város belső területei, kerületei felé billen el a mérleg nyelve. Ugyanakkor az is látszik, hogy azoknak a Koncepció által javasolt nagy hálózatbővítéseknek (például Körvasúti körút) a megvalósítása, amelyek az átmeneti zónát és kijjebb fekvő városrészeket kedvezőbb helyzetbe hozhatják, több évtizedet vesz igénybe. Már emiatt is ajánlott, hogy a főváros mihamarabb kezdeményezze néhány kimondottan területi jellegű projekt beindítását (például Mocsáros dűlő, kőbányai területek) a köztes zónában. Együtt az érintett kerületekkel: a kooperativitás verbális kinyilatkoztatásai mellett — helyett — minden bizonnyal hatékonyabb a konkrét munkákban való együttműködés.